Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Hypothek?

Die goldene Formel der Tragbarkeit

Die Tragbarkeit einer Hypothek berechnet sich nach der Formel: (Kalkulatorische Zinsen + Nebenkosten + Amortisation) / Bruttoeinkommen x 100. Dieser Prozentwert darf maximal 33 % betragen. Das Besondere in der Schweiz: Die Banken rechnen dabei nicht mit den aktuell niedrigen Marktzinsen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Damit wird sichergestellt, dass Sie die Hypothek auch dann noch finanzieren können, wenn die Zinsen in Zukunft stark ansteigen sollten.

Die drei Säulen der Liegenschaftskosten: Was in die Rechnung fliesst

Um die Tragbarkeit zu berechnen, stellt die Bank eine hypothetische Jahresrechnung für Ihre Immobilie auf. Diese Gesamtkosten setzen sich aus drei verschiedenen Posten zusammen:

• Die kalkulatorischen Zinsen: Dies ist der grösste Posten und gleichzeitig die grösste Hürde. Unabhängig davon, wie günstig Saron- oder Festpotheken im Moment tatsächlich abgeschlossen werden können, rechnet die Bank standardmässig mit einem langfristigen Sicherheitszinssatz von 5 % auf die gesamte Hypothekarsumme.
• Die kalkulatorischen Nebenkosten: Für den Unterhalt und die Betriebskosten (Heizung, Strom, Versicherungen, Reparaturen) der Immobilie veranschlagen die Banken pauschal 1 % des gesamten Immobilienwerts (Kaufpreis) pro Jahr.
• Die Amortisation: In der Schweiz muss die sogenannte zweite Hypothek (der Betrag, der 65 % des Immobilienwerts übersteigt) innert maximal 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters zurückgezahlt werden. Diese Pflichtrückzahlung wird als jährliche Amortisation ebenfalls zu den Fixkosten addiert.

Ein konkretes Rechenbeispiel aus der Praxis

Wie unerbittlich diese Formel in der Realität greift, zeigt ein klassisches Rechenbeispiel für eine durchschnittliche Eigentumswohnung in der Schweiz.

• Kaufpreis der Immobilie: 1'000'000 CHF
• Vorhandenes Eigenkapital: 200'000 CHF (20 %)
• Benötigte Hypothek: 800'000 CHF (80 % Belehnung)

Daraus ergeben sich für die Bank folgende kalkulatorische Jahreskosten:

Nun greift die 33 %-Regel. Die 55'000 Franken Jahreskosten müssen in ein Drittel des Einkommens passen. Das bedeutet, das mathematisch notwendige Bruttoeinkommen berechnet sich wie folgt: 55'000 CHF x 3 = 165'000 CHF.

Verdiene ein Paar oder eine Einzelperson weniger als 165'000 Franken brutto im Jahr, lehnt die Bank die Finanzierung für dieses Millionenobjekt ab – selbst wenn die effektiven Zinskosten beim aktuellen Marktzins vielleicht nur bei 15'000 Franken im Jahr liegen würden.

Welches Einkommen wird von den Banken akzeptiert?

Da das Einkommen die Basis der Tragbarkeit bildet, schauen sich die Kreditspezialisten die Lohnabrechnungen sehr genau an. Nicht jeder Franken, der auf dem Konto landet, wird voll angerechnet:

• Haupteinkommen: Das feste Basiseinkommen aus ungekündigter Festanstellung wird zu 100 % angerechnet.
• Bonus und Einmalzahlungen: Variable Lohnbestandteile wie Boni oder Provisionen werden meist nur dann berücksichtigt, wenn sie über die letzten drei Jahre konstant ausbezahlt wurden, und oft auch dann nur mit einem Sicherheitsabschlag (z. B. zu 50 %).
• Selbstständigkeit: Wer selbstständig erwerbend ist, muss die sauberen Bilanzen und Erfolgsrechnungen der letzten drei bis fünf Jahre vorlegen. Die Bank bildet daraus einen Durchschnitt.
• Nebeneinkommen: Einkünfte aus Nebenerwerb oder Alimente werden nur unter strengen Auflagen und bei nachgewiesener Langfristigkeit hinzugerechnet.

Bei Paaren (Miteigentum) können beide Einkommen addiert werden. Allerdings prüfen Banken hier kritisch, ob das Einkommen auch dann noch tragbar bleibt, wenn in naher Zukunft eine Familienplanung ansteht und ein Partner das Pensum drastisch reduziert.

Strategien zur Verbesserung der Tragbarkeit

Wenn der Finanzierungsrechner der Bank "Nein" sagt, gibt es verschiedene legale Stellschrauben, um die Tragbarkeit positiv zu beeinflussen:

• Mehr Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital Sie einzahlen, desto geringer wird die benötigte Hypothekarsumme. Ein kleinerer Kredit bedeutet automatisch tiefere kalkulatorische Zinsen und eine geringere oder komplett wegfallende Amortisationspflicht (wenn die Belehnung direkt unter 65 % sinkt).
• Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassengeldern (2. Säule) oder Säule 3a: Gelder aus der Vorsorge können als Eigenkapital eingesetzt werden, um die Hypothek zu drücken.
• Erbvorbezug oder Schenkung: Eine finanzielle Spritze der Eltern kann die entscheidende Lücke schliessen, um die Belehnung zu senken und die Tragbarkeit zu erfüllen.

Fazit: Die Tragbarkeit schützt Käufer und Banken vor dem Kollaps

Auch wenn der kalkulatorische Zinssatz von 5 % im historischen Vergleich der letzten Jahre extrem hoch und fast schon unfair wirkt: Er ist das wichtigste Stabilitätsinstrument des Schweizer Immobilienmarktes. Er verhindert, dass sich Käufer in Phasen extrem niedriger Zinsen finanziell übernehmen und bei einer Normalisierung des Marktes reihenweise ihre Häuser an die Banken verlieren. Wer die 33 %-Hürde bei der Tragbarkeit meistert, hat das verlässliche Fundament, dass die Immobilie auch in Krisenzeiten ein sicheres Zuhause bleibt.

Glossar zur Immobilienfinanzierung

• Amortisation: Die schrittweise, vertraglich vereinbarte Rückzahlung einer Hypothekenschuld. In der Schweiz muss die 2. Hypothek innert 15 Jahren amortisiert werden.
• Belehnung: Das prozentuale Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und dem von der Bank akzeptierten Verkehrswert der Immobilie (Maximal 80 % für selbstbewohntes Wohneigentum).
• Kalkulatorischer Zins: Ein von den Banken zu Sicherheitszwecken definierter, fiktiver Zinssatz (meist 5 %), der zur Berechnung der langfristigen Tragbarkeit herangezogen wird.