Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus in der Schweiz?

Die 20-Prozent-Regel

Für den Kauf eines selbstbewohnten Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz müssen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (Verkehrswerts) als Eigenkapital selbst aufbringen. Die verbleibenden maximal 80 Prozent können über eine Hypothek finanziert werden. Die entscheidende gesetzliche Zusatzbedingung lautet: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus "echten" Eigenmitteln stammen, die nicht aus der gesetzlichen Altersvorsorge (Pensionskasse / 2. Säule) stammen dürfen.

Die harte 10-Prozent-Klausel: Was als "echtes" Eigenkapital gilt

Die 20-Prozent-Regel klingt auf den ersten Blick verständlich, birgt im Detail jedoch den wohl grössten Fallstrick bei der Schweizer Immobilienfinanzierung. Im Rahmen der sogenannten Mindestanforderungen bei Wohnbaufinanzierungen hat der Gesetzgeber festgeschrieben, dass die Hälfte des geforderten Eigenkapitals (also 10 % des Gesamtwerts) zwingend aus freien, flüssigen Vermögenswerten stammen muss.

Diese Regelung soll verhindern, dass Käufer ihre gesamte Altersvorsorge für den Immobilienkauf plündern und im Pensionsalter ohne finanzielle Absicherung dastehen. Zu diesen erlaubten "echten" Eigenmitteln zählen:

• Guthaben auf privaten Bankkonten (Sparkonto, Lohnkonto).
• Erlöse aus dem Verkauf von Wertschriften (Aktien, Obligationen, Fonds).
• Der Rückkaufswert von privaten Lebensversicherungen.
• Gelder aus der privaten Vorsorge der Säule 3a (Bankguthaben oder Vorsorgefonds).
• Zinslose Darlehen oder Schenkungen aus dem familiären Umfeld.

Erst wenn diese ersten 10 Prozent des Kaufpreises gesichert sind, erlaubt es die Bank, die restlichen 10 Prozent des Eigenkapitals durch den Vorbezug von Pensionskassenguthaben (2. Säule) aufzustocken.

Das Problem mit dem Niederstwertprinzip

Ein oft schmerzhafter Schock für Käufer im Bewilligungsverfahren ist das von den Banken konsequent angewendete Niederstwertprinzip. Wenn Sie mit dem Verkäufer eines Hauses einen Kaufpreis von einer Million Franken vereinbaren, die Bank das Objekt bei ihrer internen Schätzung (der sogenannten hedonischen Bewertung) jedoch nur auf 900'000 Franken schätzt, entsteht eine gefährliche Finanzierungslücke.

Die Bank berechnet ihre Finanzierung von 80 Prozent und die geforderten 20 Prozent Eigenkapital immer auf Basis des niedrigeren Wertes – in diesem Fall also auf den 900'000 Franken. Das bedeutet, die Bank spricht maximal eine Hypothek von 720'000 Franken (80 % von 900'000 CHF) aus. Um das Haus dennoch für die geforderte Million kaufen zu können, muss der Käufer die gesamte Differenz von 100'000 Franken komplett aus der eigenen Tasche als zusätzliches Eigenkapital beisteuern. Die effektive Eigenkapitalquote steigt in einem solchen Szenario schlagartig an.

Legale Hebel: Wie Familie und Vorsorge die Hürde senken

Wer die 20 Prozent auf dem Sparkonto nicht ganz erreicht, kann sich legaler Hilfsmittel bedienen, die sich im Schweizer Markt zu echten Standardmodellen entwickelt haben:

• Der Erbvorbezug und die Schenkung: Dies ist statistisch gesehen der häufigste Weg für junge Familien in der Schweiz, um an Wohneigentum zu gelangen. Die Eltern oder Grosseltern übertragen den Kindern einen Bargeldbetrag, der von der Bank als vollwertiges, echtes Eigenkapital angerechnet wird.
• Die Verpfändung statt Vorbezug: Wer seine Pensionskassengelder oder Säule-3a-Guthaben nicht physisch abbuchen möchte (was zu einer sofortigen Besteuerung und zu Rentenkürzungen führt), kann diese Guthaben bei der Bank verpfänden. Die Gelder bleiben auf dem Vorsorgekonto liegen und werfen weiter Rendite ab, dienen der Bank aber als Sicherheit. Dies erlaubt es in vielen Fällen, eine höhere Hypothek aufzunehmen, sofern die persönliche Tragbarkeit (das Einkommen) dies zulässt.
• Zinslose Darlehen: Ein Darlehen von Freunden oder Verwandten wird von den Banken meist als Eigenkapital akzeptiert, sofern im Vertrag festgehalten wird, dass dieses Darlehen im Rang hinter der Hypothek der Bank steht (Subordination) und keine fixen, budgetbelastenden Rückzahlungen gefordert werden.

Die Kaufnebenkosten: Das vergessene Budget

Ein klassischer Anfängerfehler bei der Budgetierung ist das Ignorieren der anfallenden Kaufnebenkosten. Die 20 Prozent Eigenkapital müssen rein für den Erwerb der Immobilie eingesetzt werden. Die Gebühren, die rund um den Kaufvertrag entstehen, finanziert keine Bank über eine Hypothek. Diese Kosten müssen zu 100 Prozent zusätzlich als liquides Vermögen bereitgehalten werden.

Je nach Kanton (die Unterschiede zwischen Kantonen wie Zürich und Bern sind enorm) müssen Sie mit zusätzlichen 1.5 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten setzen sich zusammen aus den Notariatsgebühren, den Kosten für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch, den Gebühren für die Errichtung oder Übertragung von Schuldbriefen sowie einer allfälligen Handänderungssteuer. Bei einem Kaufpreis von einer Million Franken sollten Sie also mindestens 20'000 bis 30'000 Franken zusätzlich zu den 200'000 Franken Eigenkapital bereithalten.

Fazit: Ohne strategisches Sparen kein Eigenheim

Das Schweizer System fordert von zukünftigen Eigenheimbesitzern ein hohes Mass an finanzieller Disziplin. Die Hürde von 20 Prozent Eigenkapital – gepaart mit der strikten 10-Prozent-Vorsorgebremse – sorgt für einen stabilen, aber auch exklusiven Immobilienmarkt.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Wer ein Haus in der Schweiz kaufen möchte, sollte weit im Vorfeld damit beginnen, gezielt die Säule 3a zu besparen und freies Vermögen aufzubauen. Da die Altersvorsorge aus der Pensionskasse nur als Ergänzung dienen darf, bleibt das Sparen von "echtem" Geld der wichtigste Schlüssel zur eigenen Immobilie. Ist die Hürde aus eigener Kraft zu hoch, lohnt sich das offene Gespräch innerhalb der Familie, da ein Erbvorbezug oder ein zinsloses Darlehen oft die einzige Brücke ist, um den Schweizer Wohntraum Realität werden zu lassen.

Glossar zur Eigenheimfinanzierung

• Echte Eigenmittel: Finanzielle Mittel, die dem Käufer frei zur Verfügung stehen (z. B. Bargeld, Wertschriften, Säule 3a) und nicht aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen.
• Hedonische Bewertung: Eine computergestützte, statistische Methode der Banken zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie, basierend auf den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in derselben Region.
• Niederstwertprinzip: Eine kantonale und bankenspezifische Bilanzierungsregel. Stimmen Kaufpreis und bankinterne Schätzung nicht überein, legt die Bank für die Hypothekarvergabe immer den tieferen der beiden Werte fest.