Comment les banques suisses calculent-elles la capacité financière d'une hypothèque ?

L'orientation en 3 points

Les banques suisses calculent la capacité financière d'une hypothèque en comparant les coûts de logement imputés aux revenus. En contrepartie, ils s'attendent généralement à un taux d'intérêt théorique d'environ 5 %, à environ 1 % de frais d'entretien et de charges supplémentaires de la valeur de la propriété, ainsi qu'au remboursement nécessaire de la deuxième hypothèque. Le coût annuel total du logement ne doit généralement pas dépasser 33 % du revenu brut.

Le principe : la capacité financière protège contre le surfinancement

L'abordabilité indique si un ménage peut se permettre d'acheter la propriété à long terme. Il ne s'agit pas simplement de savoir si les taux d'intérêt hypothécaires actuels sont abordables. Les banques veulent savoir si le financement fonctionne toujours même en cas de hausse des taux d'intérêt, de baisse des revenus ou en cas de coûts supplémentaires.

C'est pourquoi les banques suisses font des calculs prudents. Vous n'utilisez pas simplement le taux d'intérêt actuel d'une hypothèque à taux fixe ou d'une hypothèque SARON, mais un taux d'intérêt théorique plus élevé. Ce test de résistance vise à empêcher les acheteurs de subir des pressions financières en cas de retournement des taux d'intérêt.

Outre le remboursement, la capacité financière est le deuxième obstacle majeur du financement immobilier. Moyenne du taux d'avance : quel pourcentage de la valeur de la propriété est financé par un financement externe ? la capacité financière signifie : le budget peut-il supporter les coûts annuels de ce financement de façon permanente ? Une hypothèque n'est réaliste que si les deux conditions sont réunies.

La formule la plus importante : le coût du logement par rapport au revenu

La formule de base est simple : la banque calcule les coûts annuels imputés du logement et les compare au revenu brut. Les frais de logement comprennent les intérêts imputés, les pensions alimentaires et les charges supplémentaires ainsi que l'amortissement. Il est ensuite vérifié si ces coûts dépassent une certaine limite de charge.

En règle générale, le coût total du logement ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu annuel brut. De nombreuses banques calculent 33 %, environ 35 % ou légèrement différemment selon la situation du client. La Baloise, par exemple, cite un maximum de 35 % des revenus à titre indicatif, tandis qu'UBS utilise son ordinateur pour afficher 33 % du revenu annuel brut. (baloise.ch)

Selon la règle empirique des 33 %, un ménage dont le revenu annuel brut est de 150 000 francs suisses devrait donc supporter au maximum environ 49 500 francs suisses de frais de logement annuels. Si les coûts imputés sont plus élevés, l'hypothèque est considérée comme insoutenable du point de vue de nombreuses banques.

Étape 1 : Taux d'intérêt imputé au lieu des intérêts hypothécaires courants

La différence la plus importante entre la réalité et le compte bancaire est le taux d'intérêt imputé. Même si une hypothèque à taux fixe peut actuellement être nettement moins chère, les banques s'attendent souvent à environ 5 % du montant total de l'hypothèque. Moneyland note que la plupart des banques et des assureurs utilisent actuellement un taux d'intérêt hypothécaire imputé de 5 % ; certains sont plus optimistes, à savoir 4,5 %. (moneyland.ch)

La raison en est la sécurité. Une hypothèque dure souvent des décennies. Même si les taux d'intérêt sont bas aujourd'hui, ils pourraient augmenter plus tard. La banque souhaite donc savoir si le budget reste solvable même dans un environnement de taux d'intérêt plus élevés. Cela protège non seulement la banque, mais également les acheteurs d'un financement trop risqué.

Exemple : pour une hypothèque de 800 000 francs suisses, la banque calcule des frais d'intérêt annuels de 40 000 francs suisses à des intérêts imputés de 5 %. Même si le taux d'intérêt effectif n'est actuellement que de 2 % et ne coûte que 16 000 francs suisses en termes réels, le montant imputé plus élevé est souvent pris en compte pour être abordable.

Étape 2 : Incluez la maintenance et les charges supplémentaires

Outre les taux d'intérêt, les banques s'attendent à des frais de maintenance et à des charges supplémentaires. Un montant forfaitaire d'environ 1 % de la valeur de la propriété par an est souvent utilisé à cette fin. Cet article est destiné à couvrir les frais de fonctionnement tels que la pension alimentaire, les assurances, les réparations mineures, les provisions, le chauffage, les frais et autres frais du propriétaire.

Avec une valeur immobilière de 1 000 000 francs suisses, 1 % correspond à environ 10 000 francs suisses par an, soit environ 833 francs suisses par mois. Ce montant n'est pas toujours payé exactement chaque année, mais il est réaliste sur le long terme. Une nouvelle maison peut initialement nécessiter moins d'entretien ; une maison plus ancienne peut coûter beaucoup plus cher.

Certaines banques ou banques cantonales utilisent des hypothèses légèrement différentes. La Schwyzer Kantonalbank, par exemple, cite un taux d'intérêt théorique de 5 %, mais prend en compte un taux forfaitaire de 0,7 % de la valeur de la propriété pour l'entretien et les charges supplémentaires. (szkb.ch) Cela montre que la logique est similaire dans toute la Suisse ; les paramètres spécifiques peuvent varier en fonction du fournisseur.

Étape 3 : Envisagez le remboursement de la deuxième hypothèque

L'amortissement est le troisième élément du calcul de la capacité financière. En Suisse, les banques financent généralement l'immobilier résidentiel jusqu'à un maximum de 80 % de la valeur de la propriété. La portion pouvant atteindre environ les deux tiers est considérée comme la première hypothèque. La fourchette supérieure à 80 % est souvent qualifiée de deuxième hypothèque.

Cette deuxième hypothèque doit généralement être remboursée. Il doit souvent être remboursé dans les 15 ans ou au plus tard avant la retraite. L'amortissement fait donc partie des coûts annuels du logement et réduit la marge de manœuvre financière.

Exemple : une maison coûte 1 000 000 francs suisses. L'hypothèque s'élève à 800 000 francs suisses. La première hypothèque couvre environ 666 000 francs suisses, la deuxième hypothèque s'élève à environ 134 000 francs suisses. Si ce montant doit être amorti sur 15 ans, cela entraîne une charge supplémentaire d'environ 8 933 francs suisses par an. Cet amortissement est inclus dans la capacité financière.

Exemple de calcul : Maison pour 1 000 000 CHF

Un ménage souhaite acheter une maison pour 1 000 000 francs suisses. Il apporte 200 000 francs suisses en fonds propres et a besoin d'une hypothèque de 800 000 francs suisses. La banque calcule maintenant la capacité financière.

Avec un taux d'intérêt imputé de 5 %, cela se traduit par des frais d'intérêt de 40 000 francs suisses par an. Pour l'entretien et les charges supplémentaires, la banque prévoit 1 % de la valeur de la propriété, soit 10 000 francs suisses par an. En outre, la deuxième hypothèque d'environ 134 000 francs suisses doit être remboursée sur 15 ans, soit environ 8 933 francs suisses par an.

Le total des frais de logement imputés s'élève donc à environ 58 933 francs suisses par an. Si ces dépenses peuvent représenter au maximum 33 % du revenu brut, le ménage a besoin d'un revenu annuel brut d'environ 178 600 francs suisses. Cet exemple de calcul montre pourquoi la capacité financière est souvent plus stricte que ce à quoi les acheteurs s'attendent initialement.

Pourquoi les taux d'intérêt actuels ne suffisent pas

De nombreux acheteurs se demandent pourquoi les banques s'attendent à 5 % alors que les taux d'intérêt hypothécaires effectifs sont nettement inférieurs. La réponse réside dans le risque à long terme. Une hypothèque n'est pas une dépense de consommation à court terme, mais un engagement à long terme. Les taux d'intérêt peuvent augmenter, les situations de vie peuvent changer et l'immobilier entraîne des frais de fonctionnement.

Le taux d'intérêt imputé est donc une sorte de contrôle de sécurité. Cela empêche un ménage de pouvoir acheter une propriété simplement parce que les taux d'intérêt sont bas en ce moment. Si le financement ne fonctionne que lorsque les taux d'intérêt sont bas, c'est trop risqué du point de vue de la banque.

Pour les acheteurs, ce calcul conservateur est parfois frustrant mais logique. Il montre si la possession d'une maison reste financièrement viable même en période difficile. Toute personne qui échoue de justesse avec son relevé bancaire doit vérifier à nouveau le prix d'achat, les fonds propres, les revenus ou le choix de la propriété.

Quels sont les revenus qui comptent ?

Tous les revenus ne comptent pas de la même manière lorsqu'il s'agit du bilan de durabilité. Les banques prennent généralement en compte des revenus stables, réguliers et vérifiables. Cela comprend les salaires, les revenus d'un travail indépendant, les pensions, les pensions alimentaires récurrentes ou d'autres sources de revenus fiables.

Les éléments variables tels que les primes, les commissions, les heures supplémentaires, les dépenses, les revenus secondaires ou à durée déterminée ne sont souvent que partiellement ou pas du tout pris en compte. UBS souligne que les établissements de crédit calculent leur capacité financière différemment et que certains bonus ne sont pas comptabilisés totalement ou pas du tout dans leurs revenus. (ubs.com)

Dans le cas des couples, les banques vérifient également si les deux revenus sont réalistes à long terme. Si la planification familiale, le travail à temps partiel, le travail indépendant ou la retraite sont prévisibles, la banque peut calculer avec plus de prudence. Ce n'est pas le revenu maximum possible qui est déterminant, mais le revenu disponible durable.

capacité financière à la retraite

L'accessibilité financière change souvent de manière significative au moment de la retraite. Le revenu gagné diminue tant que l'hypothèque persiste. Les banques examinent donc, en particulier auprès des acheteurs plus âgés ou des propriétaires existants, si le financement reste soutenable même après le départ à la retraite.

Raiffeisen fixe une limite de durabilité à 38 % du revenu disponible pour l'âge de l'AVS, bien qu'un taux d'intérêt à long terme de 5 % et des frais de maintenance de 1 % soient toujours attendus. De plus, la deuxième hypothèque doit toujours être remboursée avant la retraite. (raiffeisen.ch)

Pour les propriétaires, cela signifie que toute personne qui prolonge une hypothèque ou achète une maison peu de temps avant la retraite doit vérifier rapidement si sa pension, sa caisse de pension, son AVS, son patrimoine et son plan d'amortissement sont compatibles. Une hypothèque soutenable aujourd'hui peut devenir problématique après la retraite.

Impact des fonds propres sur la capacité financière

L'augmentation des fonds propres améliore la capacité financière car l'hypothèque diminue. Une hypothèque plus faible se traduit par une baisse des frais d'intérêt imputés et, souvent, par une réduction de l'amortissement. Toute personne dont la contribution dépasse le minimum de 20 % des fonds propres peut considérablement faciliter le calcul de la capacité financière.

Exemple : pour un prix d'achat de 1 000 000 CHF, le fait que l'hypothèque soit de 800 000 CHF ou de 650 000 CHF seulement fait toute la différence. Avec un intérêt imputé de 5 %, les frais d'intérêt tombent de 40 000 francs suisses à 32 500 francs par an. De plus, la deuxième hypothèque peut être plus faible ou ne pas être nécessaire du tout.

Néanmoins, vous ne devez pas investir tous vos actifs dans la maison. Une réserve pour l'entretien, les rénovations, les impôts, les déménagements, les hausses d'intérêts et les événements de la vie demeure importante. Un bon financement associe des fonds propres suffisants à la liquidité et à la capacité financière.

capacité financière pour les maisons anciennes et les rénovations

En ce qui concerne les maisons anciennes, la banque peut prendre des précautions supplémentaires. S'il est nécessaire de procéder à des rénovations, des coûts de maintenance, des investissements ou des mesures énergétiques plus élevés peuvent être nécessaires. Bien que ces coûts n'aient pas toujours une influence directe sur la formule standard d'accessibilité, ils ont un impact sur l'évaluation globale.

Une maison avec un chauffage ancien, une mauvaise isolation, une toiture à rénover ou un équipement électrique obsolète peut entraîner des coûts supplémentaires élevés après l'achat. La banque peut donc exiger des budgets de rénovation, des estimations de coûts ou des réserves de fonds propres.

C'est important pour les acheteurs. Une propriété peut sembler durable sur le papier, mais en réalité, elle peut devenir trop chère lorsque des rénovations majeures sont en cours. Le calcul de la capacité financière doit donc toujours être complété par une planification de la maintenance et de la rénovation.

Différences entre les banques

Bien que la logique de base soit similaire, les banques diffèrent sur le plan des détails. Certains s'attendent à une limite de charge de 33 %, d'autres à 35 %. Certains fixent 1 % pour les charges supplémentaires, d'autres 0,7 % ou les différencient par objet. Certaines banques prennent en compte les revenus variables de manière plus généreuse, d'autres sont plus prudentes.

Les modèles diffèrent également en fonction des indépendants, des entrepreneurs, des frontaliers, des primes, des actifs, de la retraite ou des fonds propres élevés. Il peut donc être utile d'obtenir plusieurs offres de financement. Un rejet par une banque ne signifie pas automatiquement qu'aucune banque ne financerait.

Néanmoins, la faible capacité financière ne doit pas être surestimée. Si le financement ne fonctionne que sur la base d'hypothèses très optimistes, le risque demeure à la charge de l'acheteur. La meilleure banque n'est pas toujours celle qui finance le plus, mais celle dont le modèle correspond à votre situation sur le long terme.

Comment les acheteurs peuvent améliorer leur capacité financière

Il existe plusieurs moyens d'améliorer l'abordabilité des prêts hypothécaires. Le plus simple est d'augmenter les fonds propres. Par conséquent, l'hypothèque, les intérêts et l'amortissement diminuent. Un prix d'achat inférieur ou un autre choix de propriété peuvent également alléger la facture.

Une deuxième option est un revenu plus élevé ou plus stable. Dans le cas des couples, la banque peut prendre en compte les deux revenus, à condition qu'ils soient réalistes sur le long terme. Des états financiers propres, des revenus stables et des documents transparents aident les indépendants.

Une troisième option consiste à réduire les autres obligations. Le crédit-bail, les prêts à la consommation, les pensions alimentaires ou les coûts fixes élevés peuvent limiter la marge de manœuvre financière. Une préparation plus longue avec un taux d'épargne plus élevé, le pilier 3a, la planification des fonds de pension et la réduction de la dette peuvent également améliorer les opportunités de financement.

Erreurs courantes lors du calcul de la capacité financière

Une erreur courante consiste à ne calculer que les taux d'intérêt hypothécaires effectifs actuels. Il en résulte une image trop optimiste. Pour la banque, c'est le taux d'intérêt théorique d'environ 5 % qui compte généralement, et non le taux d'intérêt promotionnel actuel.

Une deuxième erreur est d'oublier la pension alimentaire et les charges supplémentaires. Une maison ne coûte pas que des intérêts et des amortissements. Les réparations, les assurances, l'énergie, les provisions, le jardinage, les frais communautaires et les rénovations font partie de la réalité de la propriété.

Une troisième erreur est la surestimation des revenus. Les primes, les composantes salariales variables ou les revenus à durée déterminée ne sont pas toujours pleinement acceptés par les banques. Si vous souhaitez vérifier votre durabilité, vous devez calculer de manière prudente et ne pas planifier pour la meilleure année.

Recommandation pratique : calculez à rebours avant d'acheter

Si vous souhaitez acheter une maison, vous devez d'abord calculer le coût maximum du logement durable. Avec un revenu brut de 160 000 francs suisses, un tiers représente environ 53 300 francs suisses par an. À partir de là, il est possible de déterminer approximativement le montant de l'hypothèque, du prix d'achat et de l'amortissement.

Vous devez ensuite calculer différents scénarios : prix d'achat, fonds propres, hypothèque, taux d'intérêt de 5 %, charges supplémentaires de 1 %, amortissement, taux d'intérêt effectif et réserve de liquidité. Ce n'est que lorsque le calcul prudent fonctionne que la propriété peut être financée à long terme.

Il vaut également la peine de parler à plusieurs banques ou experts en prêts hypothécaires. De cette façon, vous pouvez voir à quel point les modèles sont différents et quel financement est réaliste. La capacité financière ne doit pas seulement être vérifiée après la visualisation, mais avant de faire sérieusement une offre d'achat.

Conclusion : la capacité financière est le test de résistance pour l'achat d'une maison

La réponse à la question Comment les banques suisses calculent-elles la capacité financière d'une hypothèque ? signifie : Vous calculez les coûts annuels du logement à partir des intérêts imputés, de la pension alimentaire, des frais supplémentaires et de l'amortissement et vous les comparez aux revenus. En règle générale, ces coûts ne devraient pas dépasser environ un tiers du revenu brut.

La différence la plus importante par rapport aux comptes courants est le taux d'intérêt théorique. Les banques s'attendent généralement à environ 5 %, même si les taux d'intérêt hypothécaires effectifs sont inférieurs. En outre, les frais d'entretien et les charges supplémentaires sont souvent estimés à environ 1 % de la valeur de la propriété, et la deuxième hypothèque doit être remboursée.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'une hypothèque doit être abordable non seulement aujourd'hui, mais également à long terme. Quiconque prend en compte de manière réaliste les risques liés aux fonds propres, aux revenus, à l'amortissement, à l'entretien et aux intérêts prend une décision d'achat beaucoup plus sûre.

Glossaire de la capacité financière des prêts hypothécaires

capacité financière : rapport entre les coûts de logement imputés et les revenus. Il indique si une hypothèque peut être financée à long terme.

Taux d'intérêt théorique : taux d'intérêt notionnel, généralement autour de 5 %, avec lequel les banques vérifient leur résilience à long terme.

Taux d'avance : proportion de la valeur de l'immobilier financée par une hypothèque.

Amortissement : remboursement d'une partie de l'hypothèque, en particulier de la deuxième hypothèque.

Deuxième hypothèque : partie de l'hypothèque supérieure à environ deux tiers de la valeur de la propriété, qui doit généralement être remboursée dans les 15 ans ou jusqu'à la retraite.