De combien de fonds propres avez-vous besoin pour une maison en Suisse ?

L'orientation en 3 points

Pour une maison en Suisse, vous avez généralement besoin d'au moins 20 % de fonds propres ou de fonds propres. Avec un prix d'achat de 1 000 000 CHF, cela correspond à au moins 200 000 CHF de fonds propres. Au moins 10 % de la valeur de la propriété doivent provenir de fonds propres solides, c'est-à-dire pas du 2e pilier. Selon la situation, les fonds propres restants peuvent provenir du pilier 3a, de la caisse de pension, de l'épargne, de l'avance d'hoirie, de titres ou de dons.

Le principe : au moins 20 % de ressources propres

La règle de base la plus importante lors de l'achat d'une maison en Suisse est la suivante : la banque finance généralement au maximum 80 % de la valeur de la propriété par une hypothèque. Les acheteurs doivent contribuer eux-mêmes aux 20 % restants. Ces fonds propres sont appelés fonds propres ou fonds propres.

Avec un prix d'achat de 900 000 CHF, vous avez donc besoin d'au moins 180 000 CHF de fonds propres. Pour une maison de 1 200 000 francs suisses, c'est au moins 240 000 francs suisses. Pour un bien immobilier de 1 500 000 francs suisses, le capital requis est déjà passé à 300 000 francs suisses. Ces montants montrent pourquoi l'accès à l'immobilier résidentiel en Suisse présente un obstacle financier élevé à l'entrée.

Il est important que les banques calculent souvent non seulement le prix d'achat, mais également la valeur inférieure à partir du prix d'achat et de la valorisation bancaire. Si la banque évalue une maison à un prix inférieur au prix d'achat convenu, la différence doit également être financée par ses propres ressources. Par conséquent, l'exigence de fonds propres effectifs peut être plus élevée que ne le suggère la simple règle empirique des 20 %.

Des fonds propres matériels : au moins 10 % ne proviennent pas de la caisse de pension

La règle relative aux ressources propres matérielles est particulièrement importante. Au moins 10 % de la valeur de la propriété doit provenir de sources qui ne proviennent pas du 2e pilier ou de la caisse de pension. Cette règle vise à éviter que l'achat d'une maison ne soit trop financé par les fonds de pension.

Les dépôts bancaires, les comptes d'épargne, les titres, le pilier 3a, les successions anticipées, les dons, les prêts privés ou les contributions personnelles sont généralement considérés comme des fonds propres matériels, à condition que la banque les reconnaisse. Bien que la caisse de pension puisse être utilisée pour l'immobilier résidentiel, elle ne doit pas remplacer toutes les ressources propres. Raiffeisen le résume ainsi : un logement nécessite au moins 20 % de ressources propres, dont au moins 10 % de ressources propres matérielles. (raiffeisen.ch)

Un exemple : lorsque vous achetez une maison pour 1 000 000 CHF, vous avez besoin d'au moins 200 000 CHF de fonds propres. Au moins 100 000 francs suisses doivent provenir de fonds propres. Selon la situation, les 100 000 francs restants peuvent provenir de la caisse de pension, par exemple par le biais d'un retrait anticipé du WEF ou d'un gage.

Qu'est-ce qui est considéré comme des fonds propres ?

Les fonds propres lors de l'achat d'une maison comprennent divers actifs. Les actifs liquides tels que les dépôts bancaires, les comptes d'épargne ou les dépôts à terme sont les plus simples. Ces fonds sont faciles à comprendre pour la banque et sont immédiatement disponibles. Les titres peuvent également être utilisés comme fonds propres, bien que la banque puisse procéder à une décote de garantie en fonction du risque.

Des fonds provenant du pilier 3a sont également possibles. Ils peuvent être achetés à l'avance ou mis en gage pour des propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire. Un retrait anticipé augmente les fonds propres disponibles, tandis qu'un engagement constitue davantage une garantie supplémentaire. Un héritage anticipé ou une donation peuvent également représenter des fonds propres, à condition que l'origine soit correctement documentée.

Le pilier 2 peut être utilisé dans le cadre de la promotion de l'accession à la propriété. Cela inclut un retrait anticipé de la caisse de pension ou un nantissement d'une caisse de pension. Les deux options ont des conséquences différentes en termes d'impôts, de plans de retraite, d'hypothèque et de risque. L'utilisation des fonds de pension doit donc toujours être planifiée de manière consciente.

Exemple de calcul : Maison pour 1 000 000 CHF

Un exemple de calcul simple montre la structure. Une maison coûte 1 000 000 francs suisses. La banque finance un maximum de 80 %, soit 800 000 francs suisses, par le biais d'hypothèques. Les acheteurs doivent apporter au moins 200 000 francs suisses en fonds propres.

Sur ces 200 000 francs suisses, au moins 100 000 francs suisses doivent provenir de fonds propres. Il peut s'agir de 70 000 francs d'épargne et de 30 000 francs provenant du pilier 3a, par exemple. Les 100 000 francs restants pourraient provenir d'un retrait anticipé de la caisse de pension, à condition que les exigences légales soient respectées.

En outre, les acheteurs doivent prévoir les frais d'achat accessoires. Selon le canton, il existe des frais de notaire, des frais de registre foncier, des droits de mutation immobilière ou d'autres frais. Ces coûts doivent souvent être supportés en plus des fonds propres et ne sont pas toujours financés par l'hypothèque. Quiconque ne dispose que d'exactement 20 % des fonds propres dispose donc souvent d'une marge de manœuvre financière trop limitée.

Les fonds propres ne sont pas synonymes de capacité financière

De nombreux acheteurs se concentrent sur la question de savoir s'ils disposent de suffisamment de fonds propres. Mais la capacité financière est tout aussi importante. La banque vérifie si les revenus sont suffisants pour couvrir les intérêts hypothécaires, les amortissements et les charges supplémentaires à long terme. En contrepartie, les banques ne s'attendent généralement pas au taux d'intérêt actuel, mais à un taux d'intérêt imputé.

Un taux d'intérêt hypothécaire théorique d'environ 5 %, des frais d'entretien et des charges supplémentaires d'environ 1 % de la valeur de la propriété et le remboursement de la deuxième hypothèque sont souvent attendus. En règle générale, UBS indique que les frais de fonctionnement liés à la propriété d'un logement ne devraient pas dépasser environ 33 % du revenu brut. (ubs.com)

Cela signifie que même ceux qui ont suffisamment de fonds propres n'obtiennent pas automatiquement une hypothèque. Si le revenu par rapport au prix d'achat est trop faible, le financement peut échouer. À l'inverse, un ménage dont les revenus sont élevés mais dont les ressources propres sont insuffisantes n'est pas non plus en mesure d'acheter. Les fonds propres et la durabilité doivent aller de pair.

Première et deuxième hypothèque

En Suisse, le financement est souvent divisé en une première hypothèque et une deuxième hypothèque. La première hypothèque couvre normalement environ les deux tiers de la valeur de la propriété. La deuxième hypothèque couvre la zone jusqu'à un taux d'avance maximum.

La deuxième hypothèque doit généralement être remboursée. Dans la plupart des cas, il doit être restitué dans les 15 ans ou au plus tard avant la retraite. Cet amortissement fait peser une charge supplémentaire sur le budget des ménages et est inclus dans le calcul de la capacité financière.

Pour les acheteurs, cela signifie que plus l'apport de fonds propres est élevé, plus la deuxième hypothèque est faible ou plus elle peut être évitée rapidement. Cela réduit la pression d'amortissement, les frais d'intérêt et les risques. Plus de 20 % de fonds propres peuvent donc créer une stabilité financière et, dans certaines circonstances, permettre de meilleures conditions hypothécaires.

Fonds de pension en tant que fonds propres : avantage et risque

Lors de l'achat d'une maison, la caisse de pension peut contribuer à satisfaire aux exigences de fonds propres. Le capital du 2e pilier est versé par le biais d'un acompte du WEF et investi dans le logement. Par conséquent, les fonds propres augmentent et l'hypothèque peut être réduite.

L'avantage est clair : l'achat d'une maison est plus facile à financer. La charge mensuelle peut être réduite car moins de capitaux extérieurs sont nécessaires. L'avance de la caisse de pension peut être déterminante, en particulier lorsque les prix de l'immobilier sont élevés.

L'inconvénient réside dans la planification de la retraite. Un retrait anticipé réduit les actifs de retraite et peut réduire les prestations de retraite ultérieures ou les paiements forfaitaires. Il existe également une taxe sur les retraits de capital. Si la maison est vendue à une date ultérieure, l'acompte doit en principe être remboursé à la caisse de pension, à condition qu'aucun remplacement ne soit acheté.

Pilier 3a en tant que ressources propres

Le pilier 3a est particulièrement flexible lors de l'achat d'une maison. En principe, il s'agit de l'une des ressources propres matérielles et peut être utilisée pour les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire. Les acheteurs peuvent retirer les soldes 3a ou les mettre en gage au profit de la banque.

Un retrait anticipé du pilier 3a augmente les fonds propres disponibles. Par conséquent, l'hypothèque peut être réduite. Parallèlement, il existe une taxe sur le recouvrement du capital et des diminutions du capital de retraite. Si le pilier 3a est mis en gage, le capital reste destiné à la prévoyance mais sert de garantie à la banque.

De nombreux ménages utilisent également le pilier 3a pour l'amortissement indirect. L'hypothèque n'est pas remboursée directement, mais elle est versée régulièrement dans le pilier 3a. Le solde 3a est mis en gage puis utilisé pour rembourser. Cela peut être intéressant sur le plan fiscal, mais nécessite de la discipline et de la planification.

N'oubliez pas les frais d'achat supplémentaires

Outre les fonds propres réels, les acheteurs doivent tenir compte des coûts d'achat accessoires. Selon le canton, cela comprend les frais de notaire, les frais de registre foncier, les droits de mutation immobilière, les frais de certificat de dette et d'autres frais. L'altitude varie considérablement selon les cantons et les communes.

Dans certains cantons, ces charges supplémentaires sont gérables ; dans d'autres, elles peuvent atteindre plusieurs pour cent du prix d'achat. Quiconque achète une maison pour 1 000 000 francs suisses doit donc non seulement prévoir 200 000 francs de fonds propres, mais également constituer une réserve pour les charges supplémentaires et le déménagement.

Des liquidités sont également nécessaires après l'achat. Les rénovations, le mobilier, le jardinage, les assurances, les réparations mineures ou les coûts imprévus peuvent survenir immédiatement après l'emménagement. L'achat d'une maison sans coussin financier est risqué, même si la banque approuve le financement.

Pourquoi plus de 20 % de fonds propres peuvent avoir du sens

L'exigence minimale de 20 % de fonds propres n'est que la limite inférieure. Ceux qui peuvent contribuer davantage sont souvent mieux lotis financièrement. Une hypothèque moins élevée réduit les frais d'intérêt, les obligations d'amortissement et le risque lorsque les taux d'intérêt augmentent.

L'augmentation des fonds propres peut également améliorer la position de négociation vis-à-vis des banques. Plus le taux d'avance est faible, plus le risque pour la banque est faible. Cela peut se traduire par de meilleures conditions, une plus grande flexibilité ou un financement plus stable. PostFinance souligne qu'une augmentation des fonds propres peut permettre de créer des taux d'intérêt plus attractifs. (postfinance.ch)

Dans le même temps, vous ne devriez pas investir tous vos actifs gratuits dans la maison. Si vous bloquez toutes les réserves, vous perdez de la flexibilité. Une bonne stratégie de financement équilibre les fonds propres, la réserve de liquidités, l'hypothèque, les régimes de retraite et la planification fiscale.

Que se passe-t-il si les valeurs bancaires diminuent ?

L'évaluation des banques est un point souvent sous-estimé. La banque ne finance pas automatiquement 80 % du prix d'achat payé, mais se base sur la valeur du prêt reconnue par elle. Si la banque estime que la valeur est inférieure au prix d'achat, la différence doit également être payée sur ses fonds propres.

Exemple : le prix d'achat est de 1 000 000 CHF, mais la banque n'évalue la maison qu'à 950 000 CHF. L'hypothèque maximale de 80 % est alors de 950 000 francs suisses et s'élève à 760 000 francs suisses. Les acheteurs doivent financer eux-mêmes un total de 240 000 CHF : 190 000 CHF soit 20 % de la valeur bancaire plus 50 000 CHF de différence par rapport au prix d'achat.

Cela montre que sur des marchés concurrentiels ou lorsque les prix d'approvisionnement sont très élevés, le besoin d'équité peut augmenter de manière significative. Les acheteurs doivent donc obtenir une confirmation de financement et connaître la notation bancaire avant de signer le contrat d'achat.

Des fonds propres pour les rénovations et les maisons anciennes

Pour les maisons anciennes, la facture standard n'est souvent pas suffisante. Si des rénovations majeures sont nécessaires après l'achat, des capitaux supplémentaires doivent être prévus. La rénovation d'un toit, d'un chauffage, d'une façade, d'une fenêtre, d'une cuisine, d'une salle de bain, de canalisations ou d'une rénovation écoénergétique peut rapidement générer de grosses sommes d'argent.

La banque ne finance pas toujours les rénovations dans leur intégralité ou uniquement si elles apportent une valeur ajoutée et sont correctement budgétisées. Les pensions alimentaires pures ou les améliorations de confort doivent être payées en partie à partir de vos propres ressources. Les acheteurs de maisons anciennes devraient donc prévoir davantage de fonds propres ou au moins une réserve plus importante.

Un prix d'achat bas peut être trompeur si des investissements importants sont nécessaires peu de temps après l'achat. Toute personne qui achète une maison doit donc non seulement vérifier le prix d'achat et l'hypothèque, mais également les coûts de rénovation et d'entretien à long terme.

Recommandation pratique : structurer correctement les fonds propres

Avant d'acheter une maison, vous devez préparer un aperçu clair de vos fonds propres. Cela comprend les espèces, les comptes d'épargne, les titres, le pilier 3a, la caisse de pension, l'avance d'hoirie, les cadeaux, les prêts privés et les contributions personnelles planifiées. En outre, il convient d'examiner quels fonds sont considérés comme des ressources propres matérielles et lesquels ne sont reconnus que dans une mesure limitée.

Vous devez ensuite préparer une facture nette : prix d'achat, fonds propres, hypothèque, frais d'achat accessoires, conséquences fiscales en cas de départ à la retraite, budget de rénovation et réserve de liquidités. Ce n'est que lorsque ce calcul est rentable que le financement est solide.

Un coussin de sécurité est particulièrement important. Même après l'achat, il devrait y avoir suffisamment d'argent pour les réparations, les changements d'emploi, la planification familiale, la maladie, les augmentations d'intérêts ou les dépenses imprévues. Un logement n'est sûr à long terme que si tous les francs ne sont pas affectés.

Conclusion : 20 % est obligatoire, plus c'est souvent mieux

La réponse à la question De combien de fonds propres avez-vous besoin pour une maison en Suisse ? est : En règle générale, au moins 20 % de la valeur de la propriété. Pour une maison de 1 000 000 francs suisses, cela représente au moins 200 000 francs suisses, dont au moins 100 000 francs doivent provenir de fonds propres solides, c'est-à-dire pas de la caisse de pension.

De plus, la capacité financière doit être correcte. La banque vérifie si les intérêts hypothécaires, les amortissements et les charges supplémentaires peuvent être financés par des revenus à long terme. Toute personne disposant de suffisamment de fonds propres mais de revenus trop faibles risque de ne pas obtenir d'hypothèque. Quiconque a des revenus suffisants mais trop peu de fonds propres échoue également.

Pour les acheteurs, ce qui suit s'applique : considérez les fonds propres non seulement comme un montant minimum, mais comme faisant partie d'un financement global stable. Quiconque dispose de 20 % de ressources propres, de ressources propres suffisantes, de revenus durables et d'une réserve pour les charges supplémentaires et les rénovations est beaucoup plus en sécurité lors de l'achat d'une maison.

Glossaire des fonds propres lors de l'achat d'une maison

Capitaux propres : fonds propres que les acheteurs contribuent à l'achat d'une maison. En Suisse, au moins 20 % sont généralement requis.

Ressources propres matérielles : ressources propres qui ne proviennent pas de la caisse de pension, telles que l'épargne, les titres, le pilier 3a ou les cadeaux.

Taux d'avance : proportion de la valeur de l'immobilier financée par une hypothèque. Un maximum de 80 % est habituel.

capacité financière : vérification par la banque si les revenus, les intérêts imputés, les charges supplémentaires et les amortissements peuvent être financés à long terme.

Deuxième hypothèque : partie de l'hypothèque supérieure à la première hypothèque, qui doit généralement être remboursée dans un délai de 15 ans ou jusqu'à la retraite.