Quelles sont les charges supplémentaires liées à l'achat d'un bien immobilier ?

L'orientation en 3 points

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse, il y a généralement des frais de notaire, des frais de registre foncier, des droits de mutation immobilière, des frais de caution, des frais bancaires et, selon la situation, d'autres frais d'achat accessoires. À titre indicatif, les acheteurs devraient prévoir environ 2 % à 5 % du prix d'achat en plus des fonds propres. Le montant exact dépend largement du canton, du prix d'achat, de l'hypothèque, de l'obligation et de la répartition contractuelle des coûts.

Le principe : le prix d'achat n'est pas la totalité de la facture

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Suisse, de nombreux acheteurs pensent d'abord au prix d'achat et aux fonds propres nécessaires. Cependant, le financement n'est pas encore complet. Outre le prix d'une maison ou d'un appartement, il existe des coûts supplémentaires, qui peuvent atteindre plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers de francs, selon le canton et la structure d'achat.

Ces coûts sont appelés frais d'achat accessoires. Ils découlent du traitement juridique de l'achat, de l'inscription au registre foncier, de la légalisation publique du contrat d'achat, du transfert de propriété, de la création ou du transfert de titres de créance et, en partie, des impôts cantonaux ou municipaux.

Il est important que les banques ne financent pas entièrement les coûts d'achat accessoires par le biais de l'hypothèque. Les acheteurs doivent donc disposer de liquidités suffisantes. Quiconque ne prévoit qu'un minimum de 20 % de fonds propres peut rapidement calculer de manière trop précise si le bureau du notaire, le registre foncier, les droits de mutation immobilière et le certificat de dette doivent également être payés.

Frais de notaire : Le contrat d'achat doit être notarié

L'achat d'un bien immobilier en Suisse n'est valable que si le contrat d'achat est notarié publiquement. Selon le canton, c'est un bureau de notaire, un responsable de l'acte ou un bureau officiel qui en est responsable. Les frais de notaire couvrent la préparation, la révision et la notarisation du contrat.

Le montant des frais de notaire est réglementé différemment d'un canton à l'autre. Certains cantons ont des taux fixes, dans d'autres, les frais dépendent davantage du prix d'achat, des dépenses ou des services supplémentaires. La question de savoir si l'acheteur et le vendeur supportent chacun la moitié des frais ou si une distribution différente est convenue peut également différer d'un canton à l'autre ou d'un contrat à l'autre.

Il est important que les acheteurs connaissent ces coûts dès le début. En particulier lorsque les prix d'achat sont plus élevés, même de faibles pourcentages ou des pourcentages peuvent se traduire par des montants notables. Lors de l'achat d'un bien immobilier pour 1 000 000 francs suisses, les frais de notaire peuvent s'élever à plusieurs centaines à plusieurs milliers de francs, selon les cantons.

Frais d'enregistrement foncier : le changement de propriétaire est enregistré

Pour que les acheteurs deviennent propriétaires légaux, le changement de propriétaire doit être inscrit au registre foncier. Il y a des frais d'enregistrement foncier pour cela. Ces frais dépendent également du canton, du prix d'achat et, en partie, du volume d'inscriptions.

L'inscription au registre foncier est centrale car elle réalise légalement le transfert de propriété. Sans saisie correcte, l'achat n'est pas complètement terminé. En outre, les droits et charges tels que les servitudes, les hypothèques, les droits résidentiels ou les droits de passage sont également inscrits au registre foncier.

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les acheteurs doivent donc non seulement lire le contrat d'achat, mais également consulter l'extrait du registre foncier. Il indique quels droits et obligations sont associés à la propriété. Les frais d'enregistrement foncier ne constituent donc pas seulement un coût administratif supplémentaire, mais font partie de la sécurité juridique lors de l'achat.

Droits de mutation immobilière : variable d'un canton à l'autre

Les droits de mutation immobilière constituent l'une des charges supplémentaires les plus importantes possibles lors de l'achat d'un bien immobilier. Elle est due en cas de changement de propriétaire et est collectée dans de nombreux cantons. L'altitude varie considérablement d'un canton à l'autre. Certains cantons n'ont pas de droits de mutation immobilière, d'autres facturent plusieurs pour cent du prix d'achat.

La taxe est souvent payée par l'acheteur, mais dans certains cas, elle est également répartie entre l'acheteur et le vendeur ou réglementée différemment. Le droit cantonal et le contrat de vente sont déterminants. Quiconque achète dans un canton où les droits de mutation immobiliers sont élevés doit prévoir des liquidités nettement plus importantes que dans un canton où les charges sont faibles ou nulles.

Cette taxe a un effet important, en particulier lorsque les prix de l'immobilier sont élevés. Pour un prix d'achat de 1 000 000 CHF, 1 % correspond à une charge de 10 000 CHF. À 2 %, il est de 20 000 francs suisses, à 3 % de 30 000 francs suisses. C'est pourquoi les droits de mutation immobilière constituent un élément essentiel de la planification de tout budget d'achat.

Coûts des notes de créance : financement par hypothèque

Toute personne contractant une hypothèque a généralement besoin d'une caution. Le cautionnement sert de garantie à la banque et est inscrit au registre foncier. S'il existe déjà un lien suffisant, il peut parfois être adopté ou augmenté. Dans le cas contraire, un nouveau cautionnement doit être établi.

Le coût de l'obligation dépend du montant de l'obligation requise et du modèle tarifaire cantonal. Plus l'hypothèque est élevée, plus les frais de construction et d'enregistrement peuvent également être élevés. De plus, des frais de notaire ou de registre foncier peuvent être facturés.

Il est intéressant pour les acheteurs de revoir les certificats de créance existants. Si un vendeur a déjà enregistré une caution, celle-ci peut être acceptée. Cela peut permettre de réduire les coûts. La possibilité de le faire dépend de la banque, du registre foncier, du type d'obligation et du traitement des achats.

Frais bancaires et coûts de financement

Outre les frais publics, des frais bancaires peuvent également être facturés. Cela comprend les frais liés à la vérification du financement, à l'émission de promesses de paiement, à l'évaluation de la propriété, au traitement de l'hypothèque ou à la gestion des titres. De nombreuses banques facturent ces coûts séparément ou les intègrent à leur offre.

L'évaluation immobilière peut également entraîner des coûts. Dans le cas des objets standards, une partie est réalisée en interne par la banque. Pour les propriétés complexes, les propriétés spéciales, les immeubles de placement ou un prix d'achat plus élevé, une estimation externe peut être nécessaire.

Sans oublier les coûts potentiels liés au remboursement des prêts hypothécaires existants. Si les vendeurs doivent annuler de manière anticipée une hypothèque à taux fixe en cours, une pénalité de remboursement anticipé peut être imposée. Cela affecte généralement le vendeur, mais peut jouer un rôle indirect dans les négociations de prix.

commission de courtage : en fonction de la commande et de l'accord

La commission de courtage ne fait pas toujours partie des frais supplémentaires pour les acheteurs. En Suisse, la personne qui l'a embauché paie souvent le courtier immobilier. Dans les ventes classiques, il s'agit souvent du vendeur. Les acheteurs ne paient généralement une commission que s'ils ont eux-mêmes passé une commande de recherche ou si un partage des coûts a été convenu contractuellement.

Néanmoins, les acheteurs doivent vérifier attentivement si des frais de courtage, des frais de réservation ou une commission d'achat sont inclus dans le processus d'achat. Les structures de coûts peuvent différer, en particulier pour les nouveaux projets de construction, les immeubles de placement ou les modèles de commercialisation spéciaux.

Pour les vendeurs, la commission de courtage est importante sur le plan fiscal car, selon le canton et les preuves, elle peut être prise en compte comme frais de vente dans l'impôt sur les gains immobiliers. Pour les acheteurs, cela est particulièrement pertinent s'il s'agit effectivement d'une dette contractuelle.

Paiement de la réservation et dépôt

De nombreux acheteurs effectuent un paiement de réservation avant le contrat d'achat final ou versent un acompte plus tard. Ces montants ne constituent pas des charges supplémentaires classiques, mais font partie du processus d'achat. Néanmoins, ils immobilisent des liquidités et doivent être correctement réglementés.

Un contrat de réservation doit clairement indiquer si et dans quelles conditions le montant sera remboursé. Les situations dans lesquelles le financement n'a pas encore été définitivement confirmé sont particulièrement sensibles. Si vous réservez prématurément, vous risquez de perdre un montant dans le pire des cas.

L'acompte versé au bureau du notaire ou sur un compte bloqué sert à garantir l'achat. Il sera ultérieurement déduit du prix d'achat. Cependant, les acheteurs doivent s'assurer que le paiement, la date d'échéance et le transfert de propriété sont parfaitement coordonnés.

Changement de propriété et conséquences fiscales après l'achat

Avec l'achat d'un bien immobilier, la situation fiscale actuelle change également. Les propriétaires doivent déclarer la valeur locative imputée comme revenu, mais peuvent déduire en retour les intérêts hypothécaires et les pensions alimentaires destinées à maintenir la valeur. En outre, le bien est inclus dans les actifs, soumis aux valeurs fiscales cantonales.

Ces conséquences fiscales permanentes ne constituent pas des coûts d'achat accessoires ponctuels, mais influent sur la charge financière à long terme. Toute personne qui quitte un appartement loué pour s'installer chez elle doit donc non seulement comparer les taux d'intérêt hypothécaires, mais également prévoir les impôts, les pensions alimentaires et les charges supplémentaires.

La distinction entre un entretien alimentaire préservant la valeur et des investissements améliorant la valeur est particulièrement importante. Les coûts de maintien de la valeur peuvent généralement être pertinents sur le plan fiscal ; les investissements à valeur ajoutée sont plus susceptibles d'avoir un effet sur les ventes ultérieures via l'impôt sur les gains immobiliers.

Assurance des bâtiments et autres assurances

Une assurance est également requise après l'achat. Dans de nombreux cantons, l'assurance des bâtiments est obligatoire, voire nécessaire. Il couvre généralement les incendies et les dommages élémentaires. Selon le canton, il est couvert par l'assurance immobilière cantonale ou par des prestataires privés.

L'assurance habitation, la responsabilité civile personnelle, l'eau des bâtiments, le verre brisé, les risques sismiques ou la protection juridique peuvent également être pertinents. Dans le cas d'une propriété par étages, certaines polices d'assurance sont souvent réglementées par la communauté, tandis que d'autres sont souscrites individuellement.

Ces polices d'assurance s'apparentent davantage à des coûts permanents qu'à des coûts d'achat accessoires ponctuels. Néanmoins, ils font partie de la planification globale car ils deviennent pertinents immédiatement après l'achat. En particulier pour les maisons, les exigences en matière d'assurance sont souvent plus élevées que pour les appartements loués.

Copropriété : fonds de rénovation et dépenses communautaires

Lors de l'achat d'un appartement en PPE, des points particuliers sont ajoutés. Les acheteurs reprennent non seulement un appartement, mais également une partie des éléments communs tels que le toit, la façade, le chauffage, les escaliers, l'ascenseur, le parking souterrain et les environs. Les fonds de renouvellement, les factures de services publics et les décisions de l'association des propriétaires d'appartements en PPE sont donc importants.

Le fonds de renouvellement n'est pas un frais d'achat traditionnel, mais il est déterminant pour l'évaluation financière. Si le fonds est bien approvisionné, les mesures de restructuration futures sont mieux protégées. S'il est trop faible, des contributions spéciales peuvent être imminentes. Les acheteurs devraient donc revoir les protocoles, les déclarations, les réglementations et les investissements prévus.

Les contributions actuelles des copropriétaires influent également sur les coûts du logement. Un appartement dont le prix d'achat est bas peut être coûteux à long terme en cas de charges supplémentaires élevées, de besoins de rénovation ou de litiges au sein de la communauté.

Rénovations et investissements immédiats

De nombreux achats immobiliers entraînent des coûts supplémentaires immédiatement après l'achat. Cela comprend les rénovations, la peinture, les revêtements de sol, les cuisines, les salles de bain, le chauffage, les installations électriques, les jardins, les déménagements ou les ajustements mineurs. Ces coûts sont souvent sous-estimés car ils ne sont pas inclus dans le prix d'achat.

Les maisons anciennes peuvent nécessiter des investissements importants : toiture, fenêtre, façade, pompe à chaleur, isolation, canalisations ou rénovations énergétiques. Ces coûts peuvent rapidement atteindre cinq ou six chiffres. Les acheteurs devraient donc obtenir une inspection technique ou au moins une estimation réaliste des rénovations avant de procéder à un achat.

Toutes les rénovations ne peuvent pas être financées par une hypothèque. Les banques font la différence entre les investissements à valeur ajoutée et les pensions alimentaires pures. Toute personne souhaitant rénover après l'achat doit donc prévoir des fonds propres supplémentaires ou un engagement financier clair.

Coûts de déménagement, d'installation et de connexion

Outre les frais officiels, il y a des dépenses pratiques. Cela comprend les frais de déménagement, le mobilier, les lampes, les rideaux, l'équipement de jardin, les outils, la connexion Internet, les changements d'adresse, le nettoyage et les petits achats. Ces montants semblent faibles individuellement, mais ils s'additionnent rapidement.

En particulier, lors du déménagement d'un appartement à une maison, de nouveaux éléments de coût apparaissent. Tout à coup, vous avez besoin de tondeuses à gazon, de déneigement, d'entretien du jardin, d'une assurance supplémentaire, de plus de mobilier ou d'équipements techniques. Les frais de raccordement ou les ajustements relatifs à l'électricité, à l'eau, au chauffage et aux télécommunications peuvent également être pertinents.

Ces coûts figurent rarement sur le relevé bancaire, mais ils pèsent sur la liquidité. Toute personne qui n'a plus de réserve après l'achat est soumise à une pression inutile en raison de telles dépenses.

Des charges supplémentaires continues après l'achat

Il ne faut pas confondre les charges supplémentaires récurrentes liées à l'achat d'un logement avec les frais accessoires ponctuels d'achat. Après l'achat, il y a des frais réguliers pour le chauffage, l'eau, l'électricité, les eaux usées, l'assurance, la pension alimentaire, les réparations, le jardinage, l'administration et les provisions.

Les banques s'attendent souvent à environ 1 % de la valeur de la propriété par an pour l'entretien et à des charges supplémentaires en termes de capacité financière. Pour une maison d'une valeur de 1 000 000 CHF, cela représente environ 10 000 CHF par an. Ce montant est une moyenne à long terme. D'une année à l'autre, il peut être inférieur ou sensiblement plus élevé.

Une réserve est particulièrement importante pour les propriétés anciennes. Quiconque ne prend en compte que les intérêts et l'amortissement sous-estime le coût réel du logement. Une maison n'est pas simplement un achat, mais une obligation d'entretien à long terme.

Qui paie quels frais ?

La répartition des coûts varie en fonction du canton, du cabinet et du contrat d'achat. Les frais de notaire et de registre foncier sont souvent partagés entre l'acheteur et le vendeur, mais peuvent également être convenus autrement. Les droits de mutation immobilière sont souvent à la charge de l'acheteur, mais sont réglementés différemment d'un canton à l'autre.

Le cautionnement concerne généralement l'acheteur car il est lié au financement. Les frais de courtage sont généralement payés par la partie contractante. Les coûts de réservation ou de projet dépendent de l'accord spécifique.

La répartition des coûts devrait donc être expressément réglementée dans le contrat de vente. Les acheteurs ne doivent pas partir du principe qu'une déclaration orale est suffisante. Le contenu du contrat est déterminant. Chaque élément de coût doit être clairement compris avant la notarisation.

Exemple de calcul : propriété pour 1 000 000 CHF

Un exemple de calcul approximatif montre l'importance des charges supplémentaires. Selon le canton et le financement, un bien immobilier d'un montant de 1 000 000 CHF peut entraîner des coûts d'achat supplémentaires d'environ 20 000 à 50 000 CHF. Cela correspond à environ 2 % à 5 % du prix d'achat.

Cela peut inclure le bureau du notaire, le registre foncier, les droits de mutation immobilière, le certificat de dette et d'autres frais. Dans un canton où il existe une taxe sur les droits de mutation immobilière et des certificats de dette existants, les coûts sont plutôt inférieurs. Dans un canton où les droits de mutation immobiliers sont élevés et où les nouvelles obligations sont émises, ils peuvent être nettement plus élevés.

Des réserves sont également nécessaires pour le déménagement, les assurances, les rénovations et les charges supplémentaires courantes. Quiconque achète un bien immobilier pour 1 000 000 CHF doit donc non seulement prévoir 200 000 CHF de fonds propres, mais également des liquidités supplémentaires suffisantes.

Erreurs courantes relatives aux frais d'achat accessoires

Une erreur courante consiste à essayer de financer les frais d'achat accessoires au moyen d'une hypothèque. Les banques financent généralement la valeur de l'immobilier, et non tous les frais accessoires. C'est pourquoi les acheteurs doivent souvent payer ces frais séparément de leurs propres fonds.

Une deuxième erreur est de supposer que tous les cantons fonctionnent de la même manière. Les différences sont importantes, notamment en ce qui concerne les droits de mutation immobilière, les frais de notaire et les frais de registre foncier. L'achat d'une maison à Zurich, Bâle-Campagne, Berne, Vaud, Genève ou Zoug peut entraîner diverses charges supplémentaires.

Une troisième erreur est d'oublier les frais de fonctionnement. Quiconque ne tient compte que du prix d'achat et des intérêts sous-estime la propriété. L'entretien, les réparations, les assurances et les provisions font partie de la planification budgétaire dès le départ.

Recommandation pratique : calculez les charges supplémentaires avant d'acheter

Avant de signer un contrat de vente, les acheteurs doivent préparer un aperçu complet des coûts. Cela comprend le prix d'achat, les fonds propres, l'hypothèque, les frais de notaire, les frais de registre foncier, les droits de mutation immobilière, les coûts des obligations, les frais bancaires, la relocalisation, les rénovations et la réserve de liquidités.

En outre, vous devez obtenir une estimation des frais auprès du bureau du notaire, de la banque ou de l'office cantonal. De nombreux cantons et offices de notaires proposent des calculateurs d'honoraires ou des aperçus des tarifs. Cela permet d'éviter les mauvaises surprises.

Quiconque compare plusieurs propriétés dans différents cantons doit absolument inclure les coûts d'achat supplémentaires. Une propriété dont le prix d'achat est légèrement inférieur peut finir par être aussi chère qu'une propriété située dans un canton moins cher en raison de frais plus élevés.

Conclusion : les coûts supplémentaires peuvent représenter plusieurs pour cent du prix d'achat

La réponse à la question Quels sont les charges supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier ? déclare : Outre le prix d'achat, il y a notamment les frais de notaire, les frais de registre foncier, les droits de mutation immobilière, les frais obligataires, les frais bancaires et, selon la situation, d'autres frais de réservation, d'évaluation, d'assurance, de déménagement ou de rénovation.

À titre indicatif, les acheteurs en Suisse devraient prévoir environ 2 % à 5 % du prix d'achat pour les frais d'achat accessoires en plus des fonds propres. Le montant exact dépend fortement du canton, du prix d'achat, du financement et de la répartition des coûts dans le contrat d'achat.

Si vous souhaitez acheter en toute sécurité, vous devez donc non seulement calculer les 20 % de fonds propres pour l'hypothèque, mais également retenir suffisamment de liquidités pour les frais, les impôts, les obligations, les frais de déménagement et les frais de maintenance initiaux. Un plan d'achat solide ne s'arrête pas au prix d'achat, mais inclut tous les coûts de propriété ponctuels et permanents.

Glossaire des charges supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier

Coûts d'achat supplémentaires : coûts supplémentaires lors de l'achat d'un bien immobilier, tels que les frais de notaire, de registre foncier, de droits de mutation immobilière et de certificat de dette.

Droits de mutation immobilière : impôt cantonal ou communal lorsqu'un bien change de propriétaire.

Frais de notaire : frais de certification publique du contrat d'achat et autres services notariaux.

Frais d'enregistrement foncier : frais d'enregistrement du changement de propriété et des autres droits au registre foncier.

Obligation : hypothèque qui sert de garantie à l'hypothèque par la banque et qui est inscrite au registre foncier.