In che modo le banche svizzere calcolano la sostenibilità finanziaria di un'ipoteca?

L'orientamento a 3 punti

Le banche svizzere calcolano la sostenibilità finanziaria di un'ipoteca confrontando i costi abitativi imputati con il reddito. In cambio, di solito si aspettano un tasso di interesse figurato di circa il 5%, circa l'1% di spese accessorie e di manutenzione del valore dell'immobile e il necessario rimborso della seconda ipoteca. Il costo totale annuo delle abitazioni non dovrebbe generalmente superare il 33% del reddito lordo.

Il principio: la sostenibilità finanziaria protegge dall'eccesso di finanziamento

L'accessibilità economica indica se una famiglia può permettersi la proprietà a lungo termine. Non si tratta solo di stabilire se gli attuali tassi di interesse ipotecari siano accessibili. Le banche vogliono sapere se il finanziamento funziona ancora anche se i tassi di interesse aumentano, il reddito scende o se sorgono costi aggiuntivi.

Ecco perché le banche svizzere calcolano in modo conservativo. Non si utilizza semplicemente il tasso d'interesse attuale di un'ipoteca a tasso fisso o di un'ipoteca SARON, ma un tasso d'interesse imputato più elevato. Questo stress test ha lo scopo di evitare che gli acquirenti subiscano pressioni finanziarie in caso di inversione dei tassi di interesse.

Oltre al rimborso, la sostenibilità finanziaria è il secondo ostacolo centrale nel finanziamento immobiliare. Media dell'anticipo ipotecario: quale percentuale del valore dell'immobile è finanziata da finanziamenti esterni? sostenibilità finanziaria significa: il budget può sostenere i costi annuali di questo finanziamento su base permanente? Un'ipoteca è realistica solo se sono soddisfatte entrambe le condizioni.

La formula più importante: costi abitativi in relazione al reddito

La formula di base è semplice: la banca calcola i costi abitativi annui imputati e li confronta con il reddito lordo. I costi abitativi includono interessi imputati, manutenzione e spese accessorie, nonché l'ammortamento. Viene quindi verificato se tali costi superano un determinato limite di carico.

La regola generale è: i costi complessivi delle abitazioni non dovrebbero generalmente superare circa un terzo del reddito annuo lordo. Molte banche calcolano il 33%, circa il 35% o in modo leggermente diverso a seconda della situazione del cliente. La Baloise, ad esempio, indica un massimo del 35% del reddito come linea guida, mentre UBS utilizza il suo computer per mostrare il 33% del reddito annuo lordo. (baloise.ch)

Secondo la regola empirica del 33%, una famiglia con un reddito annuo lordo di 150 000 franchi dovrebbe quindi sostenere un costo abitativo annuo massimo di circa 49.500 CHF. Se i costi imputati sono superiori, l'ipoteca è considerata insostenibile dal punto di vista di molte banche.

Fase 1: tasso di interesse imputato anziché interessi ipotecari correnti

La differenza più importante tra realtà e conto bancario è il tasso di interesse imputato. Anche se attualmente un'ipoteca a tasso fisso può essere notevolmente più economica, le banche spesso prevedono circa il 5% dell'intero mutuo. Moneyland osserva che la maggior parte delle banche e degli assicuratori utilizza attualmente un tasso di interesse ipotecario imputato del 5%; alcuni sono più ottimisti circa il 4,5%. (moneyland.ch)

Il motivo è la sicurezza. Un'ipoteca dura spesso decenni. Anche se i tassi di interesse sono bassi oggi, potrebbero aumentare in seguito. La banca desidera quindi sapere se il bilancio rimane solvibile anche in un contesto di tassi di interesse più elevati. Questo protegge non solo la banca, ma anche gli acquirenti da finanziamenti troppo rischiosi.

Esempio: con un'ipoteca di CHF 800.000, la banca calcola interessi annui di CHF 40.000 al 5% di interesse imputato. Anche se il tasso d'interesse effettivo è attualmente solo del 2% e costa solo 16 000 franchi in termini reali, l'importo imputato più elevato spesso è determinante per la sostenibilità.

Fase 2: Includi manutenzione e spese accessorie

Oltre ai tassi di interesse, le banche prevedono costi di manutenzione e spese accessorie. A tale scopo viene spesso utilizzata una somma forfettaria pari a circa l'1% del valore della proprietà all'anno. Questo articolo è destinato a riflettere i costi di esercizio quali manutenzione, assicurazione, piccole riparazioni, provviste, riscaldamento, spese e altri costi di proprietà.

Con un valore immobiliare di 1 000 000 CHF, l'1% corrisponde a circa 10.000 CHF all'anno o circa 833 CHF al mese. Questo importo non viene sempre pagato esattamente ogni anno, ma è realistico a lungo termine. Una nuova casa può inizialmente richiedere meno manutenzione; una casa più vecchia può costare molto di più.

Alcune banche o banche cantonali utilizzano ipotesi leggermente diverse. La Schwyzer Kantonalbank, ad esempio, cita un tasso di interesse imputato del 5%, ma tiene conto di un tasso forfettario dello 0,7% del valore dell'immobile per la manutenzione e le spese accessorie. (szkb.ch) Ciò dimostra che la logica è simile in tutta la Svizzera; i parametri specifici possono variare a seconda del fornitore.

Fase 3: Considerate il rimborso della seconda ipoteca

L'ammortamento è la terza componente del calcolo della sostenibilità finanziaria. In Svizzera, le banche di solito finanziano immobili residenziali fino a un massimo dell'80% del valore dell'immobile. La quota fino a circa due terzi è considerata la prima ipoteca. L'intervallo superiore a questo valore fino all'80% viene spesso definito una seconda ipoteca.

Questa seconda ipoteca di solito deve essere rimborsata. Spesso deve essere restituito entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento. L'ammortamento fa quindi parte dei costi abitativi annuali e riduce il margine di manovra finanziario.

Esempio: una casa costa CHF 1.000.000. L'ipoteca ammonta a CHF 800'000. La prima ipoteca ammonta a circa 666'000 franchi, la seconda ammonta a circa 134'000 franchi. Se tale importo deve essere ammortizzato in 15 anni, ciò comporta un onere aggiuntivo di circa 8,933 CHF all'anno. Questo ammortamento è incluso nella sostenibilità finanziaria.

Esempio di calcolo: casa per CHF 1.000.000

Una famiglia desidera acquistare una casa per 1 000 000 CHF. Contribuisce con CHF 200.000 in fondi propri e richiede un'ipoteca di CHF 800.000. La banca ora calcola la sostenibilità finanziaria.

Con un tasso d'interesse calcolato del 5%, ciò comporta costi per interessi pari a 40 000 CHF all'anno. Per la manutenzione e le spese accessorie, la banca prevede l'1% del valore dell'immobile, vale a dire 10.000 CHF all'anno. Inoltre, la seconda ipoteca di circa 134.000 CHF deve essere rimborsata in 15 anni, per un totale di circa 8.933 CHF all'anno.

I costi abitativi totali imputati ammontano quindi a circa 58.933 CHF all'anno. Se questi costi possono rappresentare al massimo il 33% del reddito lordo, la famiglia necessita di un reddito annuo lordo di circa 178.600 CHF. Questo esempio di calcolo mostra perché la sostenibilità finanziaria è spesso più severa di quanto inizialmente previsto dagli acquirenti.

Perché i tassi di interesse attuali non sono sufficienti

Molti acquirenti si chiedono perché le banche si aspettino il 5% quando i tassi di interesse ipotecari effettivi sono notevolmente inferiori. La risposta sta nel rischio a lungo termine. Un'ipoteca non è una spesa di consumo a breve termine, ma un impegno a lungo termine. I tassi di interesse possono aumentare, le situazioni di vita possono cambiare e il settore immobiliare causa costi di gestione.

Il tasso di interesse imputato è quindi un tipo di controllo di sicurezza. Impedisce a una famiglia di poter acquistare un immobile solo perché i tassi di interesse sono bassi al momento. Se il finanziamento funziona solo quando i tassi di interesse sono bassi, è troppo rischioso dal punto di vista della banca.

Per gli acquirenti, questo calcolo prudente è talvolta frustrante ma ha senso. Dimostra se possedere una casa rimane finanziariamente sostenibile anche in tempi difficili. Chi non riesce a fornire il proprio estratto conto deve ricontrollare il prezzo di acquisto, i fondi propri, il reddito o la scelta dell'immobile.

Quali entrate contano?

Non tutti i redditi contano allo stesso modo quando si tratta del controllo di sostenibilità. Le banche generalmente tengono conto di entrate stabili, regolari e verificabili. Ciò include salari, reddito da lavoro autonomo, pensioni, pagamenti ricorrenti di mantenimento o altre fonti di reddito affidabili.

Le componenti variabili come bonus, commissioni, straordinari, spese, entrate secondarie o a tempo determinato sono spesso prese in considerazione solo parzialmente o non vengono prese affatto in considerazione. UBS sottolinea che gli istituti di credito calcolano la loro sostenibilità finanziaria in modo diverso e che alcuni bonus non vengono conteggiati completamente o non vengono conteggiati affatto come parte del loro reddito. (ubs.com)

Nel caso delle coppie, le banche verificano anche se entrambi i redditi sono realistici a lungo termine. Se la pianificazione familiare, il lavoro a tempo parziale, il lavoro autonomo o il pensionamento sono prevedibili, la banca può calcolare con maggiore cautela. Non è il reddito massimo possibile che è decisivo, ma il reddito disponibile sostenibile.

sostenibilità finanziaria al momento del pensionamento

L'accessibilità economica spesso cambia in modo significativo con il pensionamento. Il reddito da lavoro diminuisce mentre l'ipoteca persiste. Le banche stanno quindi esaminando, in particolare con gli acquirenti più anziani o i proprietari esistenti, se il finanziamento rimane sostenibile anche dopo il pensionamento.

Raiffeisen stabilisce un limite di sostenibilità del 38% del reddito disponibile per l'età dell'AVS, sebbene siano ancora previsti un tasso di interesse a lungo termine del 5% e dei costi di manutenzione dell'1%. Inoltre, la seconda ipoteca deve essere sempre rimborsata con il pensionamento. (raiffeisen.ch)

Per i proprietari, ciò significa che chi proroga un'ipoteca o acquista una casa poco prima del pensionamento deve verificare tempestivamente se la pensione, la cassa pensioni, l'AVS, il patrimonio e il piano di ammortamento coincidono. Un'ipoteca sostenibile oggi può diventare problematica dopo il pensionamento.

Impatto dei fondi propri sulla sostenibilità finanziaria

Più fondi propri migliora la sostenibilità finanziaria perché l'ipoteca si sta riducendo. Un'ipoteca più piccola significa minori costi di interesse imputati e spesso minori ammortamenti. Chiunque contribuisca per più del 20% minimo dei fondi propri può facilitare notevolmente il calcolo della sostenibilità finanziaria.

Esempio: con un prezzo di acquisto di CHF 1.000.000, fa una grande differenza se l'ipoteca ammonta a CHF 800.000 o solo CHF 650'000. Con un interesse imputato del 5%, i costi degli interessi scendono da 40 000 a 32 500 CHF all'anno. Inoltre, la seconda ipoteca potrebbe essere più piccola o non essere affatto necessaria.

Tuttavia, non dovresti investire tutti i tuoi beni nella casa. Una riserva per la manutenzione, le ristrutturazioni, le tasse, i trasferimenti, gli aumenti degli interessi e gli eventi della vita rimane importante. Un buon finanziamento combina fondi propri sufficienti con liquidità e sostenibilità finanziaria.

sostenibilità finanziaria per vecchie case e ristrutturazioni

Con le case più vecchie, la banca potrebbe prestare particolare attenzione. Se è necessario un rinnovamento, potrebbero essere necessari costi di manutenzione, investimenti o misure energetiche più elevati. Sebbene questi costi non influenzino sempre direttamente la formula standard di accessibilità economica, hanno un impatto sulla valutazione complessiva.

Una casa con riscaldamento vecchio, scarso isolamento, tetto da ristrutturare o apparecchiature elettriche obsolete può comportare costi aggiuntivi elevati dopo l'acquisto. La banca può quindi richiedere budget di ristrutturazione, stime dei costi o riserve di fondi propri.

Questo è importante per gli acquirenti. Una proprietà può sembrare sostenibile sulla carta, ma in realtà diventare troppo costosa quando sono in corso importanti ristrutturazioni. Il calcolo della sostenibilità finanziaria dovrebbe quindi essere sempre integrato con la pianificazione della manutenzione e della ristrutturazione.

Differenze tra banche

Sebbene la logica di base sia simile, le banche differiscono nei dettagli. Alcuni prevedono un limite di carico del 33%, altri del 35%. Alcuni stabiliscono l'1% per le spese accessorie, altri lo 0,7% o differenziano per oggetto. Alcune banche tengono conto dei redditi variabili in modo più generoso, altre sono più conservative.

I modelli differiscono anche per i lavoratori autonomi, gli imprenditori, i frontalieri, i pagamenti di bonus, il patrimonio, la pensione o i fondi propri elevati. Può quindi essere utile ottenere diverse offerte di finanziamento. Un rifiuto da parte di una banca non significa automaticamente che nessuna banca finanzierebbe.

Tuttavia, la scarsa sostenibilità finanziaria non deve essere sopravvalutata. Se il finanziamento funziona solo con ipotesi molto ottimistiche, il rischio rimane a carico dell'acquirente. La banca migliore non è sempre quella che finanzia di più, ma quella il cui modello si adatta alla tua situazione a lungo termine.

In che modo gli acquirenti possono migliorare la propria sostenibilità finanziaria

Esistono diversi modi per migliorare la sostenibilità dei mutui. La più semplice è una maggiore quantità di fondi propri. Di conseguenza, i mutui, gli interessi e gli ammortamenti diminuiscono. Un prezzo di acquisto più basso o un'altra scelta di proprietà possono anche alleggerire il conto.

Una seconda opzione è un reddito più alto o più stabile. Nel caso di coppie, la banca può tenere conto di entrambi i redditi, a condizione che siano realistici a lungo termine. Bilanci puliti, reddito stabile e documenti trasparenti aiutano i lavoratori autonomi.

Una terza opzione è ridurre gli altri obblighi. Il leasing, i prestiti al consumo, i pagamenti di manutenzione o gli elevati costi fissi possono limitare il margine di manovra finanziario. Anche una preparazione più lunga con un tasso di risparmio più elevato, il pilastro 3a, la pianificazione della cassa pensione e la riduzione del debito possono migliorare le opportunità di finanziamento.

Errori comuni nel calcolo della sostenibilità finanziaria

Un errore comune è quello di calcolare solo gli attuali tassi di interesse ipotecari effettivi. Ciò si traduce in un quadro eccessivamente ottimistico. Per la banca, di solito conta il tasso di interesse imputato di circa il 5%, non l'attuale tasso di interesse promozionale.

Un secondo errore è dimenticare la manutenzione e le spese accessorie. Una casa non costa solo interessi e ammortamenti. Riparazioni, assicurazioni, energia, provviste, giardinaggio, spese condominiali e ristrutturazioni fanno parte della realtà della proprietà.

Un terzo errore è la sovrastima del reddito. I bonus, le componenti salariali variabili o il reddito a tempo determinato non sono sempre pienamente accettati dalle banche. Se vuoi verificare la tua sostenibilità, dovresti calcolare in modo prudente e non pianificare l'anno migliore.

Raccomandazione pratica: calcola a ritroso prima dell'acquisto

Se si desidera acquistare una casa, è necessario innanzitutto calcolare l'onere massimo dei costi abitativi sostenibili. Con un reddito lordo di 160 000 franchi, un terzo corrisponde a circa 53 300 franchi all'anno. Da ciò è possibile determinare approssimativamente l'importo dell'ipoteca, del prezzo di acquisto e dell'ammortamento.

È quindi necessario calcolare vari scenari: prezzo di acquisto, fondi propri, ipoteca, tasso di interesse del 5%, spese accessorie dell'1%, ammortamento, tasso di interesse effettivo e riserva di liquidità. Solo quando il calcolo conservativo funziona la proprietà può essere finanziata a lungo termine.

Vale anche la pena parlare con diverse banche o esperti di mutui. In questo modo, puoi vedere quanto sono diversi i modelli e quale finanziamento è realistico. La sostenibilità finanziaria non deve essere verificata solo dopo la visualizzazione, ma prima di presentare seriamente un'offerta di acquisto.

Conclusione: la sostenibilità finanziaria è lo stress test per l'acquisto di una casa

La risposta alla domanda Come calcolano le banche svizzere la sostenibilità finanziaria di un'ipoteca? significa: si calcolano i costi abitativi annuali in base agli interessi imputati, alla manutenzione, alle spese accessorie e agli ammortamenti e li si confronta con il reddito. Di norma, tali costi non devono superare circa un terzo del reddito lordo.

La differenza più importante rispetto ai conti quotidiani è il tasso di interesse imputato. Le banche di solito si aspettano circa il 5%, anche se i tassi di interesse ipotecari effettivi sono inferiori. Inoltre, la manutenzione e le spese accessorie sono spesso stimate intorno all'1% del valore dell'immobile e la seconda ipoteca deve essere rimborsata.

Per gli acquirenti, ciò significa che un'ipoteca non deve essere accessibile solo oggi, ma anche a lungo termine. Chiunque tenga realisticamente conto del rischio di fondi propri, reddito, ammortamento, manutenzione e interessi prende una decisione di acquisto molto più sicura.

Glossario sulla sostenibilità finanziaria dell'ipoteca

sostenibilità finanziaria: rapporto tra costi abitativi imputati e reddito. Indica se un'ipoteca può essere finanziata a lungo termine.

Tasso di interesse imputato: tasso di interesse nozionale, di solito intorno al 5%, con il quale le banche verificano la loro resilienza a lungo termine.

anticipo ipotecario: percentuale del valore immobiliare finanziata da un'ipoteca.

Ammortamento: rimborso di una parte dell'ipoteca, in particolare della seconda ipoteca.

Seconda ipoteca: parte dell'ipoteca superiore a circa due terzi del valore dell'immobile, che deve essere rimborsata generalmente entro 15 anni o fino al pensionamento.