Di quanti fondi propri avete bisogno per una casa in Svizzera?

L'orientamento a 3 punti

Per una casa in Svizzera, di solito è necessario almeno il 20% di fondi propri o azionari. Con un prezzo di acquisto di CHF 1.000.000, ciò corrisponde ad almeno CHF 200.000 di fondi propri. Almeno il 10% del valore dell'immobile deve provenire da fondi propri solidi, cioè non dal 2° pilastro. A seconda della situazione, i fondi propri rimanenti possono provenire dal pilastro 3a, dalla cassa pensioni, dal risparmio, dall'anticipo ereditario, dai titoli o dalle donazioni.

Il principio: almeno il 20% di risorse proprie

La regola empirica più importante per l'acquisto di una casa in Svizzera è: la banca di solito finanzia un massimo dell'80% del valore dell'immobile con un'ipoteca. Gli acquirenti devono contribuire personalmente con il restante 20%. Questi fondi propri sono denominati azionari o fondi propri.

Con un prezzo d'acquisto di CHF 900.000, sono quindi necessari almeno CHF 180'000 fondi propri. Per una casa di 1.200.000 CHF, sono almeno 240'000 CHF. Per un immobile di CHF 1.500.000, il requisito patrimoniale è già salito a CHF 300.000. Questi importi dimostrano perché gli immobili residenziali in Svizzera presentano un'elevata barriera finanziaria all'ingresso.

È importante che le banche calcolino spesso non solo il prezzo di acquisto, ma anche il valore inferiore dal prezzo di acquisto e dalla valutazione bancaria. Se la banca valuta una casa inferiore al prezzo di acquisto concordato, la differenza deve essere finanziata anche con risorse proprie. Di conseguenza, il requisito patrimoniale effettivo potrebbe essere superiore a quanto suggerisce la semplice regola empirica del 20%.

Fondi propri stabili: almeno il 10% non proveniente dalla cassa pensioni

La regola sulle risorse proprie solide è particolarmente importante. Almeno il 10% del valore dell'immobile deve provenire da fonti che non provengono dal 2° pilastro o dalla cassa pensioni. Questa norma ha lo scopo di evitare che l'acquisto di una casa venga finanziato in modo eccessivo tramite fondi pensione.

I depositi bancari, i conti di risparmio, i titoli, il pilastro 3a, l'anticipo ereditario, la donazione, i prestiti privati o i contributi personali sono generalmente considerati risorse proprie solide, a condizione che la banca li riconosca. Sebbene la cassa pensioni possa essere utilizzata per immobili residenziali, non deve sostituire tutti i fondi propri. Raiffeisen lo riassume così: un'abitazione richiede almeno il 20% di risorse proprie, di cui almeno il 10% di risorse proprie solide. (raiffeisen.ch)

Un esempio: per l'acquisto di una casa per CHF 1 000 000 sono necessari almeno CHF 200.000 di fondi propri. Almeno 100.000 CHF devono provenire da fondi propri solidi. A seconda della situazione, i 100.000 CHF rimanenti possono provenire dalla cassa pensioni, ad esempio tramite un prelievo anticipato del WEF o una costituzione in pegno.

Cosa contano come fondi propri?

I fondi propri per l'acquisto di una casa includono vari beni. Le attività liquide come depositi bancari, conti di risparmio o depositi a tempo determinato sono le più facili. Questi fondi sono facili da comprendere per la banca e sono immediatamente disponibili. I titoli possono essere utilizzati anche come fondi propri, sebbene la banca possa effettuare uno sconto sui titoli in base al rischio.

Sono possibili anche fondi dal pilastro 3a. Questi possono essere preacquistati o costituiti in pegno per immobili residenziali ad uso proprio. Un prelievo anticipato aumenta i fondi propri disponibili, mentre un impegno serve più che altro come garanzia aggiuntiva. Anche un'eredità anticipata o una donazione possono rappresentare fondi propri, a condizione che l'origine sia adeguatamente documentata.

Il secondo pilastro può essere utilizzato tramite la promozione della proprietà abitativa. Ciò include un prelievo anticipato dalla cassa pensioni o un pegno in una cassa pensioni. Entrambe le opzioni hanno conseguenze diverse in termini di imposte, piani pensionistici, ipoteca e rischio. L'uso dei fondi pensione dovrebbe quindi essere sempre pianificato in modo consapevole.

Esempio di calcolo: casa per CHF 1.000.000

Un semplice esempio di calcolo mostra la struttura. Una casa costa 1.000.000 CHF. La banca finanzia un massimo dell'80%, ossia CHF 800'000, tramite ipoteche. Gli acquirenti devono conferire almeno CHF 200.000 in fondi propri.

Di questi CHF 200.000, almeno CHF 100.000 devono provenire da fondi propri solidi. Ad esempio, potrebbero essere 70.000 franchi dai risparmi e 30.000 franchi dal pilastro 3a. I restanti 100.000 franchi potrebbero provenire da un prelievo anticipato da una cassa pensione, a condizione che siano soddisfatti i requisiti legali.

Inoltre, gli acquirenti dovrebbero pianificare i costi di acquisto accessori. A seconda del cantone, ci sono spese notarili, spese catastali, imposta sul trapasso di proprietà o altre spese. Questi costi spesso devono essere sostenuti in aggiunta ai fondi propri e non sono sempre finanziati dall'ipoteca. Chi dispone esattamente solo del 20% dei fondi propri ha quindi spesso un margine di manovra finanziario insufficiente.

I fondi propri non sono sinonimo di sostenibilità finanziaria

Molti acquirenti si concentrano sulla questione se dispongono di fondi propri sufficienti. Ma la sostenibilità finanziaria è altrettanto importante. La banca verifica se il reddito è sufficiente a coprire gli interessi ipotecari, gli ammortamenti e le spese accessorie a lungo termine. In cambio, le banche di solito non si aspettano il tasso di interesse attuale, ma un tasso di interesse imputato.

Spesso si prevede un tasso ipotecario imputato di circa il 5%, spese di manutenzione e spese accessorie pari a circa l'1% del valore dell'immobile e il rimborso della seconda ipoteca. Come regola generale, UBS afferma che i costi di gestione per la proprietà di una casa non dovrebbero ammontare a più del 33% circa del reddito lordo. (ubs.com)

Ciò significa che anche chi dispone di fondi propri sufficienti non ottiene automaticamente un'ipoteca. Se il reddito rispetto al prezzo di acquisto è troppo basso, il finanziamento può fallire. Viceversa, anche una famiglia con un reddito elevato ma con risorse proprie insufficienti non è in grado di acquistare. I fondi propri e la sostenibilità devono andare di pari passo.

Prima e seconda ipoteca

In Svizzera, il finanziamento è spesso suddiviso in una prima ipoteca e una seconda ipoteca. La prima ipoteca copre normalmente fino a circa due terzi del valore dell'immobile. La seconda ipoteca copre l'area fino a un massimo di anticipo ipotecario.

La seconda ipoteca di solito deve essere rimborsata. Nella maggior parte dei casi, deve essere restituito entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento. Questo ammortamento comporta un onere aggiuntivo per il bilancio familiare ed è incluso nel calcolo della sostenibilità finanziaria.

Per gli acquirenti, ciò significa che maggiore è l'apporto di fondi propri, minore è la seconda ipoteca o prima può essere evitata del tutto. Ciò riduce la pressione di ammortamento, i costi degli interessi e il rischio. Oltre il 20% dei fondi propri può quindi creare stabilità finanziaria e, in determinate circostanze, consentire migliori condizioni ipotecarie.

Fondo pensione come fondi propri: vantaggi e rischi

Quando si acquista una casa, la cassa pensioni può contribuire a soddisfare il fabbisogno di fondi propri. Il capitale del 2° pilastro viene versato tramite un anticipo del WEF e investito nell'abitazione. Di conseguenza, i fondi propri aumentano e l'ipoteca può essere inferiore.

Il vantaggio è evidente: l'acquisto di una casa è più facile da finanziare. L'onere mensile può diminuire perché è richiesto meno capitale esterno. L'anticipo della cassa pensione può essere decisivo, in particolare quando i prezzi degli immobili sono elevati.

Il rovescio della medaglia è la pianificazione del pensionamento. Un prelievo anticipato riduce l'avere di vecchiaia e può ridurre le prestazioni pensionistiche successive o i versamenti forfettari. È prevista anche una tassa sul prelievo di capitale. Se la casa viene venduta in un secondo momento, l'anticipo deve in linea di principio essere rimborsato alla cassa pensioni, a condizione che non venga acquistato alcun sostituto.

Il pilastro 3a come risorse proprie

Il pilastro 3a è particolarmente flessibile quando si acquista una casa. In linea di principio, è una delle risorse proprie solide e può essere utilizzata per immobili residenziali ad uso proprio. Gli acquirenti possono prelevare i saldi 3a o darli in pegno a beneficio della banca.

Un prelievo anticipato dal pilastro 3a aumenta i fondi propri disponibili. Di conseguenza, l'ipoteca può essere ridotta. Allo stesso tempo, c'è un'imposta sulla riscossione del capitale e il capitale di vecchiaia diminuisce. Se il pilastro 3a è costituito in pegno, il capitale rimane nella previdenza per la vecchiaia ma funge da garanzia per la banca.

Molte famiglie utilizzano anche il pilastro 3a per l'ammortamento indiretto. L'ipoteca non viene rimborsata direttamente, ma viene versata regolarmente nel pilastro 3a. Il saldo 3a viene costituito in pegno e successivamente utilizzato per il rimborso. Questo può essere interessante ai fini fiscali, ma richiede disciplina e pianificazione.

Non dimenticare i costi di acquisto aggiuntivi

Oltre ai fondi propri effettivi, gli acquirenti devono considerare i costi di acquisto accessori. A seconda del cantone, ciò include le spese notarili, le spese catastali, l'imposta sul trapasso di proprietà, i costi dei certificati di debito e altre spese. L'altitudine varia notevolmente a seconda del cantone e del comune.

In alcuni cantoni, queste spese accessorie sono gestibili, in altri possono ammontare a diverse percentuali del prezzo di acquisto. Chi acquista una casa per 1 000 000 CHF dovrebbe quindi non solo pianificare per 200 000 CHF fondi propri, ma anche tenere una riserva per le spese accessorie e il trasferimento.

La liquidità è necessaria anche dopo l'acquisto. Ristrutturazioni, mobili, giardinaggio, assicurazioni, piccole riparazioni o costi imprevisti possono sorgere subito dopo il trasferimento. L'acquisto di una casa senza un cuscino finanziario è rischioso, anche se la banca approva il finanziamento.

Perché più del 20% di fondi propri può avere senso

Il requisito minimo del 20% di fondi propri è solo il limite inferiore. Chi può contribuire di più spesso sta meglio finanziariamente. Un'ipoteca più bassa riduce i costi degli interessi, gli obblighi di ammortamento e il rischio in caso di aumento dei tassi di interesse.

Una maggiore quantità di fondi propri può anche migliorare la posizione negoziale nei confronti delle banche. Più basso è l'anticipo ipotecario, minore è il rischio per la banca. Ciò può tradursi in condizioni migliori, maggiore flessibilità o finanziamenti più stabili. PostFinance sottolinea che un maggior numero di fondi propri può consentire tassi di interesse più interessanti. (postfinance.ch)

Allo stesso tempo, non dovresti mettere tutti i tuoi beni gratuiti in casa. Se esaurisci tutte le riserve, perdi flessibilità. Una buona strategia di finanziamento bilancia fondi propri, riserva di liquidità, ipoteca, previdenza e pianificazione fiscale.

Cosa succede se i valori bancari diminuiscono?

Un punto spesso sottovalutato è la valutazione bancaria. La banca non finanzia automaticamente l'80% del prezzo di acquisto pagato, ma si basa sul valore del prestito da essa riconosciuto. Se la banca stima che il valore sia inferiore al prezzo di acquisto, la differenza deve essere pagata anche con fondi propri.

Esempio: il prezzo di acquisto è di CHF 1.000.000, ma la banca valuta la casa solo a CHF 950'000. L'ipoteca massima dell'80% ammonta quindi a CHF 950'000 e ammonta a CHF 760'000. Gli acquirenti devono finanziare personalmente un totale di 240 000 CHF: 190 000 CHF come 20% del valore bancario più 50 000 CHF di differenza rispetto al prezzo di acquisto.

Ciò dimostra che nei mercati competitivi o quando i prezzi dell'offerta sono molto elevati, il fabbisogno di capitale può aumentare in modo significativo. Gli acquirenti dovrebbero quindi ottenere una conferma del finanziamento e conoscere il rating della banca prima di firmare il contratto di acquisto.

fondi propri per ristrutturazioni e vecchie abitazioni

Per le case più vecchie, la bolletta standard spesso non è sufficiente. Se dopo l'acquisto sono necessari importanti lavori di ristrutturazione, è necessario pianificare un capitale aggiuntivo. Il tetto, il riscaldamento, la facciata, la finestra, la cucina, il bagno, le tubature o la ristrutturazione ad alta efficienza energetica possono tradursi rapidamente in ingenti somme di denaro.

La banca non finanzia sempre le ristrutturazioni integralmente o solo se aggiungono valore e sono adeguatamente preventivate. La pura manutenzione o i miglioramenti del comfort devono essere pagati in parte con le proprie risorse. Gli acquirenti di case più vecchie dovrebbero quindi prevedere maggiori fondi propri o almeno una riserva maggiore.

Un prezzo di acquisto basso può essere ingannevole se sono necessari investimenti elevati subito dopo l'acquisto. Chi acquista una casa dovrebbe quindi verificare non solo il prezzo di acquisto e l'ipoteca, ma anche la necessità di ristrutturare e i costi di manutenzione a lungo termine.

Raccomandazione pratica: strutturare correttamente i fondi propri

Prima di acquistare una casa, è necessario preparare una chiara panoramica dei propri fondi. Ciò include liquidità, conti di risparmio, titoli, pilastro 3a, cassa pensioni, anticipo ereditario, donazioni, prestiti privati e contributi personali pianificati. Inoltre, si dovrebbe esaminare quali fondi sono considerati risorse proprie solide e quali sono riconosciuti solo in misura limitata.

È quindi necessario preparare una fattura netta: prezzo di acquisto, fondi propri, ipoteca, costi accessori di acquisto, conseguenze fiscali in caso di revoca della pensione, budget di ristrutturazione e riserva di liquidità. Solo quando questo calcolo dà i suoi frutti il finanziamento è solido.

Un cuscino di sicurezza è particolarmente importante. Anche dopo l'acquisto, dovrebbero esserci abbastanza soldi per riparazioni, cambi di lavoro, pianificazione familiare, malattie, aumenti degli interessi o spese impreviste. Una casa è sicura a lungo termine solo se non sono stati stanziati tutti i franchi.

Conclusione: il 20% è obbligatorio, più spesso è meglio

La risposta alla domanda Quanti fondi propri sono necessari per una casa in Svizzera? è: Di norma, almeno il 20% del valore della proprietà. Per una casa di CHF 1 000 000, vale a dire almeno CHF 200 000, di cui almeno CHF 100 000 devono provenire da fondi propri solidi, cioè non dalla cassa pensioni.

Inoltre, la sostenibilità finanziaria deve essere corretta. La banca verifica se gli interessi ipotecari, gli ammortamenti e le spese accessorie possono essere finanziati con un reddito a lungo termine. Chiunque abbia abbastanza fondi propri ma un reddito troppo basso potrebbe comunque non ottenere un mutuo. Chi ha un reddito sufficiente ma dispone di fondi propri insufficienti è anch'esso un fallimento.

Per gli acquirenti vale quanto segue: intendere i fondi propri non solo come importo minimo, ma come parte di un finanziamento complessivo stabile. Chi dispone del 20% di risorse proprie, di risorse proprie solide sufficienti, di un reddito sostenibile e di una riserva per spese accessorie e ristrutturazioni è molto più sicuro quando acquista una casa.

Glossario dei fondi propri per l'acquisto di una casa

fondi propri: fondi propri con cui gli acquirenti contribuiscono all'acquisto di una casa. In Svizzera, di solito è richiesto almeno il 20%.

Risorse proprie solide: risorse proprie che non provengono dalla cassa pensioni, come risparmi, titoli, pilastro 3a o donazioni.

anticipo ipotecario: percentuale del valore immobiliare finanziata da un'ipoteca. Normalmente è normale un massimo dell'80%.

sostenibilità finanziaria: verifica da parte della banca se le entrate, gli interessi figurati, le spese accessorie e gli ammortamenti possono essere finanziati a lungo termine.

Seconda ipoteca: parte dell'ipoteca superiore alla prima ipoteca, che di solito deve essere rimborsata entro 15 anni o fino al pensionamento.