Quando verrà definitivamente abolito il valore locativo in Svizzera?

L'orientamento a 3 punti

Secondo la situazione attuale, il valore locativo imputato in Svizzera sarà abolito a partire dal 1° gennaio 2029. L'elettorato svizzero ha adottato la riforma il 28 settembre 2025 e il Consiglio federale ne ha fissato l'entrata in vigore per il 2029. I proprietari devono continuare a tassare il valore locativo imputato fino alla fine del 2028. Tuttavia, l'abolizione elimina anche molte detrazioni fiscali precedenti, in particolare per la manutenzione degli immobili e gli interessi sul debito privato sugli immobili residenziali occupati dai proprietari.

Il principio: l'abolizione è stata decisa ma non è ancora effettiva

La domanda: quando verrà finalmente abolito il valore locativo imputato in Svizzera? si può rispondere più chiaramente oggi rispetto a qualche anno fa. La decisione politica è stata presa. La riforma è stata adottata e il Consiglio federale ne ha fissato la data di entrata in vigore. Tuttavia, il valore locativo imputato rimane parte della dichiarazione dei redditi fino alla fine del 2028.

Ciò significa che chiunque oggi vive in un appartamento o in una casa occupata dal proprietario deve continuare a dichiarare il valore locativo imputato come reddito fittizio. Allo stesso tempo, le detrazioni precedenti, come gli interessi ipotecari e la manutenzione degli immobili, possono in linea di principio continuare a essere richieste ai sensi della legge applicabile.

L'effettivo cambiamento del sistema avverrà solo quando la riforma entrerà in vigore. Da quel momento in poi, il valore locativo imputato sugli immobili residenziali ad uso proprio non viene più tassato. Allo stesso tempo, tuttavia, anche il precedente sistema di prelievo è fortemente limitato. La riforma non è quindi solo uno sgravio fiscale per tutti, ma una ristrutturazione completa della tassazione degli immobili residenziali.

La data: 1 gennaio 2029

Allo stato attuale, l'abolizione del valore locativo imputato entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Questa data è particolarmente importante per i proprietari perché può influenzare la pianificazione fiscale, la pianificazione delle ristrutturazioni, la strategia ipotecaria e la pianificazione previdenziale.

L'attuale sistema continuerà ad applicarsi fino e dopo l'anno fiscale 2028. I proprietari dichiarano il valore locativo imputato e possono detrarre gli interessi sul debito e i costi di manutenzione, a seconda della situazione. A partire dall'anno fiscale 2029, il valore locativo imputato per gli immobili residenziali ad uso proprio cesserà.

In pratica, ciò significa che la dichiarazione dei redditi per il 2028 è ancora in fase di preparazione secondo il sistema precedente. La dichiarazione dei redditi per il 2029 dovrebbe essere presentata secondo il nuovo sistema per la prima volta. Chiunque stia pianificando importanti ristrutturazioni, ammortamenti o decisioni ipotecarie dovrebbe prendere in considerazione questa transizione per tempo.

Perché l'implementazione richiede fino al 2029?

Molti proprietari si chiedono perché l'abolizione non sia immediata. Il motivo sta nell'implementazione. La riforma riguarda la Confederazione, i Cantoni e i Comuni. Le amministrazioni fiscali devono adattare sistemi, formulari, linee guida, norme cantonali e questioni transitorie. I Cantoni hanno inoltre il tempo di elaborare nuove normative relative alle proprietà secondarie.

Un punto importante è la possibilità di una tassa speciale sulla proprietà sulle seconde case. Lo scopo è aiutare i cantoni a compensare eventuali perdite fiscali. Il turismo e i cantoni montani in particolare hanno interesse a dare loro abbastanza tempo per prepararsi a questo.

Il periodo di transizione fino al 2029 non significa quindi che la riforma sia incerta. In particolare, significa che la modifica del sistema deve essere attuata correttamente a livello amministrativo e cantonale. Per i proprietari, tuttavia, ciò crea una fase intermedia in cui il vecchio sistema continua ad applicarsi.

Comunque, qual è il valore locativo imputato?

Il valore locativo imputato è un reddito fittizio che i proprietari devono tassare se vivono essi stessi nella propria proprietà. La logica fiscale alla base di ciò è: se vivi in una proprietà di proprietà, risparmi sull'affitto. Questo vantaggio di utilizzo è considerato reddito ai fini fiscali.

Il valore locativo imputato si basa sull'affitto stimato che la proprietà potrebbe guadagnare se affittata. In pratica, è generalmente inferiore al canone di mercato, ma è comunque evidente ai fini fiscali. Soprattutto per i pensionati con una casa retribuita, il valore locativo imputato può essere oneroso perché aumenta il reddito imponibile senza che il denaro scorra effettivamente.

Questa critica è stata una delle ragioni principali di molti anni di discussioni politiche. Molti proprietari hanno ritenuto ingiusto il valore locativo imputato perché il reddito fittizio è tassato. I sostenitori del sistema precedente si opponevano al fatto che gli interessi sul debito e sulla manutenzione potevano essere dedotti solo perché il valore locativo era tassato.

Cosa cambierà per gli immobili residenziali ad uso proprio a partire dal 2029?

A partire dal 2029, il valore locativo imputato per gli immobili residenziali ad uso proprio non dovrebbe più essere tassato. A prima vista, ciò significa un sollievo per i proprietari: il reddito fittizio viene perso e il reddito imponibile può diminuire.

Allo stesso tempo, tuttavia, molte detrazioni precedenti vengono omesse. Chi vive nella propria proprietà può detrarre gli interessi sul debito privato solo in misura limitata o non detrarli affatto come prima. La detrazione per la manutenzione degli immobili è generalmente omessa anche nel caso di immobili residenziali ad uso del proprietario. Ciò modifica in modo significativo la fattura fiscale.

I proprietari con un'ipoteca elevata e costi di manutenzione elevati sono particolarmente colpiti. Chi oggi trae forti benefici dagli interessi sul debito e dalle detrazioni per gli alimenti può essere meno agevolato dalla riforma o addirittura peggiorare in singoli casi. D'altra parte, chi ha pochi debiti e bassi costi di manutenzione ha maggiori probabilità di trarne beneficio.

Cosa succede con la detrazione degli alimenti?

La precedente detrazione sugli alimenti è uno dei punti più importanti della riforma. Oggi, i proprietari possono detrarre i costi di manutenzione che mantengono il valore ai fini fiscali. Ciò include, ad esempio, le riparazioni, la verniciatura, la sostituzione degli impianti, la manutenzione del tetto, della facciata, del riscaldamento o di altre parti di un edificio, a condizione che non aggiungano valore.

Con l'abolizione del valore locativo imputato, questa detrazione si applica in linea di principio anche agli immobili residenziali occupati dai proprietari. Questo è logico nel nuovo sistema: se il vantaggio d'uso non è più tassato, i costi associati non dovrebbero più essere deducibili nella stessa misura.

Per i proprietari, ciò significa che i principali lavori di manutenzione devono essere pianificati in tempo utile. Chiunque intenda comunque pianificare una ristrutturazione dovrebbe verificare se queste sono più sensate dal punto di vista fiscale prima di modificare il sistema. È importante non agire frettolosamente. Le ristrutturazioni dovrebbero essere strutturalmente e finanziariamente sostenibili, non solo motivate dal punto di vista fiscale.

Cosa succede con le ristrutturazioni energetiche?

Le ristrutturazioni legate all'energia sono un argomento speciale. È stato contestato politicamente se tali detrazioni dovessero essere completamente omesse o se potessero essere mantenute parzialmente a livello cantonale. In pratica, i cantoni possono continuare a prevedere determinati incentivi fiscali per il risparmio energetico, la protezione dell'ambiente o la conservazione dei monumenti.

Ciò significa che dopo l'abolizione del valore locativo imputato, possono rimanere disponibili opzioni di detrazione individuali per le misure energetiche, a seconda del cantone. Tuttavia, i dettagli dipendono dal diritto cantonale. I proprietari non dovrebbero quindi dare per scontato in generale che nulla sia deducibile a partire dal 2029, ma non dovrebbero nemmeno fare affidamento sul fatto che tutte le detrazioni attuali continueranno ad esistere.

In fase di pianificazione, è fondamentale verificare le norme cantonali. Le differenze fiscali possono essere particolarmente rilevanti per la pompa di calore, i sistemi solari, l'isolamento, le finestre, la ristrutturazione del tetto o la sostituzione della costruzione.

Cosa succede con i tassi di interesse ipotecari?

Oggi, gli interessi ipotecari possono essere generalmente detratti dal reddito imponibile. Questa detrazione è una parte importante dell'attuale imposta sulla proprietà abitativa. Con l'abolizione del valore locativo imputato, questa detrazione per gli immobili residenziali occupati dai proprietari è fortemente limitata.

Nel nuovo sistema, gli interessi sul debito privato non dovrebbero più poter essere dedotti nella misura precedente. È prevista un'eccezione per alcuni acquirenti per la prima volta di immobili residenziali ad uso proprio. Dovrebbero poter richiedere una detrazione per un periodo di tempo limitato in modo da non rendere ancora più difficile l'accesso alla proprietà dell'abitazione.

Per i proprietari esistenti, ciò significa che un'ipoteca di grandi dimensioni perde la sua attrattiva fiscale. Chiunque finora sia rimasto deliberatamente indebitato per dedurre gli interessi dovrebbe rivedere la propria strategia. Dopo il 2029, l'ammortamento potrebbe diventare più interessante ai fini fiscali rispetto a prima.

Chi trae beneficio dall'abolizione?

È probabile che ne trarranno vantaggio soprattutto i proprietari con un'ipoteca bassa, bassi costi di manutenzione e un alto valore locativo. Ciò include molti pensionati che hanno ampiamente pagato la casa. Per loro, il valore locativo imputato oggi aumenta il loro reddito imponibile, mentre è possibile dedurre solo una piccola quantità di interessi sul debito.

Anche i proprietari con proprietà ben tenute e poco da ristrutturare possono trarne vantaggio. Se non ci sono quasi costi deducibili, la perdita del valore locativo imputato è fiscalmente vantaggiosa. Tuttavia, l'effetto dipende in larga misura dal cantone, dal reddito, dalla ricchezza e dal valore degli immobili.

La situazione è meno chiara per i proprietari con una grande ipoteca o una manutenzione pianificata. Chi finora è stato in grado di detrarre gli elevati interessi sul debito e i costi di manutenzione perde importanti detrazioni fiscali. Pertanto, non dovresti solo chiedere se il valore locativo imputato è omesso, ma anche quali detrazioni vengono omesse allo stesso tempo.

Chi potrebbe trarne meno beneficio?

Le famiglie con un elevato indebitamento, grandi esigenze di ristrutturazione o deduzioni per la manutenzione molto utilizzate potrebbero beneficiarne meno. Chi oggi detrae ogni anno alti tassi di interesse e costi di manutenzione perderà gli sgravi fiscali nell'ambito del nuovo sistema.

Questo può essere particolarmente importante per le case più vecchie. Se il tetto, il riscaldamento, la facciata, le finestre o le tubazioni devono essere rinnovati nei prossimi anni, la pianificazione fiscale può essere fortemente influenzata dalla modifica del sistema. Chiunque intenda ristrutturare dopo il 2029 dovrebbe chiarire quali detrazioni sono ancora possibili.

Anche i proprietari di proprietà secondarie devono esaminare attentamente. Anche se il valore locativo imputato viene abolito anche lì, i cantoni possono introdurre nuove tasse sulla proprietà sulle seconde case. Di conseguenza, l'onere fiscale può evolversi in modo diverso a seconda del cantone.

Cosa si applica alle seconde case?

La riforma non riguarda solo le prime proprietà, ma anche le case secondarie. Il valore locativo imputato dovrebbe essere abolito anche per le proprietà secondarie. Allo stesso tempo, i cantoni hanno la possibilità di introdurre un'imposta speciale sugli immobili secondari.

Ciò è particolarmente importante per i cantoni con molti appartamenti per le vacanze. Senza la tassazione imputata del valore locativo, si perderebbero ingenti entrate fiscali. Una nuova tassa sulla proprietà può compensare parzialmente queste perdite. Per i proprietari di case vacanza, è quindi fondamentale ciò che decide specificamente il rispettivo cantone.

Chi possiede una seconda casa dovrebbe monitorare gli sviluppi nel cantone locale. L'effetto fiscale dell'abolizione può essere completamente diverso in tale paese rispetto al caso di un'abitazione principale occupata dal proprietario.

Cosa significa la riforma per gli acquirenti?

Per gli acquirenti, l'abolizione del valore locativo imputato modifica il calcolo a lungo termine. La perdita di reddito fittizio può ridurre l'onere fiscale dopo l'acquisto. Allo stesso tempo, gli interessi sul debito e la manutenzione stanno perdendo peso ai fini fiscali.

La questione dell'importo dell'ipoteca sta diventando particolarmente importante. Fino ad ora, un'ipoteca di grandi dimensioni era interessante dal punto di vista fiscale, in parte perché gli interessi sul debito erano deducibili. Dopo la modifica del sistema, un minore indebitamento può diventare più vantaggioso. Gli acquirenti dovrebbero quindi ricalcolare i modelli di finanziamento.

Anche la scelta tra ammortamento diretto e indiretto può cambiare. Se gli interessi sul debito generano meno imposte, l'ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a non rimarrà automaticamente così interessante come prima. Tuttavia, può ancora essere utile perché i contributi 3a rimangono fiscalmente agevolati.

Cosa significa la riforma per i venditori?

Per i venditori, l'abolizione del valore locativo imputato può influenzare indirettamente il mercato immobiliare. Se gli immobili residenziali diventano più attraenti ai fini fiscali, la domanda di abitazioni private può aumentare. Allo stesso tempo, gli acquirenti possono calcolare con maggiore attenzione quando scompaiono le detrazioni sugli interessi di manutenzione e sul debito.

La riforma può svolgere un ruolo nelle proprietà più vecchie che necessitano di ristrutturazione. Gli acquirenti verificheranno più da vicino se le ristrutturazioni dopo il 2029 sono ancora interessanti ai fini fiscali. Ciò può influenzare le negoziazioni sui prezzi. Una proprietà ben tenuta può quindi diventare relativamente più attraente di una casa con un elevato fabbisogno di ristrutturazione.

Vale quindi la pena che i venditori presentino le condizioni dell'immobile in modo trasparente. I certificati di ristrutturazione, gli attestati di prestazione energetica, la documentazione di manutenzione e informazioni chiare sui costi stanno diventando sempre più importanti perché le detrazioni fiscali non fungono più da riserva nella stessa misura.

Le ristrutturazioni dovrebbero essere preferite?

Molti proprietari si chiedono se debbano effettuare lavori di ristrutturazione prima del 2029. La risposta dipende dal tipo di lavoro, dal cantone, dall'evoluzione fiscale e dall'effettiva necessità di ristrutturazione. Chiunque abbia comunque pianificato lavori di manutenzione volti a mantenere il valore dovrebbe verificare i tempi.

Tuttavia, sarebbe sbagliato preferire il lavoro non necessario solo a causa della tassa. Una ristrutturazione è particolarmente utile se è tecnicamente necessaria, economicamente valida o importante dal punto di vista energetico. Le detrazioni fiscali possono influenzare la decisione, ma non dovrebbero determinarla da sole.

La pianificazione su più anni fiscali è particolarmente utile per progetti più grandi come la sostituzione del riscaldamento, la ristrutturazione del tetto, l'isolamento delle facciate o la ristrutturazione delle finestre. Le norme attuali si applicheranno ancora fino alla fine del 2028. Dopodiché, devi rispettare le norme cantonali transitorie e speciali.

L'ipoteca deve essere rimborsata?

L'abolizione del valore locativo imputato può modificare la strategia di ammortamento. Oggi, alcuni proprietari mantengono un'ipoteca più elevata perché gli interessi sul debito sono deducibili dalle tasse. Se questo vantaggio cessa di esistere o viene fortemente ridotto, una riduzione del debito può diventare più interessante.

Ma ciò non significa che tutti debbano pagare immediatamente. Chi ha bisogno di fondi liquidi per ristrutturazioni, piani pensionistici, tasse o sicurezza non dovrebbe vincolare prematuramente il capitale alla propria casa. Anche le aspettative di rendimento, il pilastro 3a, la cassa pensioni e la pensione svolgono un ruolo.

Un calcolo comparativo ha senso: onere fiscale prima e dopo il 2029, costi effettivi degli interessi, liquidità disponibile, requisiti pensionistici e costi abitativi a lungo termine. Solo allora si può vedere se il rimborso, la costituzione in pegno o il mantenimento dell'ipoteca sono più adatti.

Cosa è valido fino alla fine del 2028?

Il sistema precedente rimarrà in vigore fino alla fine del 2028. I proprietari devono continuare a dichiarare il valore locativo imputato. Allo stesso tempo, le attuali opzioni di detrazione rimangono in linea di principio, a condizione che siano soddisfatti i requisiti legali.

Per i contribuenti, ciò significa che le dichiarazioni dei redditi per gli anni 2026, 2027 e 2028 sono ancora preparate secondo il vecchio sistema. Chiunque pianifichi la manutenzione o deduca gli interessi sul debito dovrebbe continuare a rispettare le norme applicabili. L'abolizione non ha effetto retroattivo.

La transizione è particolarmente importante per i progetti di ristrutturazione pluriennali. Chi distribuisce il lavoro su più anni dovrebbe verificare quali costi sono sostenuti in quale anno fiscale e come vengono trattati ai fini fiscali.

Idee sbagliate comuni sull'abolizione

Un malinteso comune è: d'ora in poi, il valore locativo imputato non deve più essere tassato. Questo è sbagliato. L'abolizione è stata decisa, ma si applicherà solo dal 1° gennaio 2029. Fino ad allora, il valore locativo imputato rimane tassabile.

Un secondo malinteso è che tutti i proprietari risparmiano automaticamente le tasse. Anche questo non è generalmente vero. Se perdi grandi detrazioni, puoi guadagnare meno. L'effetto effettivo dipende dall'ipoteca, dalla manutenzione, dal reddito, dal cantone e dalla situazione personale.

Un terzo malinteso riguarda le seconde case. Anche in questo caso si perde il valore locativo imputato, ma i cantoni possono introdurre nuove tasse sulla proprietà. A seconda del cantone, l'onere fiscale per le case vacanza può quindi rimanere rilevante.

Raccomandazione pratica per i proprietari

I proprietari dovrebbero utilizzare attivamente gli anni fino al 2029. Innanzitutto, occorre esaminare la propria situazione fiscale: importo del valore locativo imputato, ipoteca, interessi sulla manutenzione, ristrutturazione pianificata e reddito. È quindi possibile stimare se la riforma ha maggiori probabilità di alleggerire o gravare.

In secondo luogo, la strategia ipotecaria dovrebbe essere rivista. Livelli elevati di debito saranno meno attraenti ai fini fiscali in futuro. Tuttavia, l'ammortamento deve corrispondere alla pianificazione della liquidità e della previdenza. Una pianificazione complessiva è particolarmente utile prima del pensionamento.

In terzo luogo, i lavori di manutenzione e riabilitazione dovrebbero essere programmati in tempo. Chiunque debba comunque svolgere importanti lavori di mantenimento del valore dovrebbe verificare se l'implementazione prima della fine del 2028 ha senso dal punto di vista fiscale. È necessario tenere conto dei requisiti tecnici, dei finanziamenti, delle capacità degli artigiani e delle norme cantonali.

Conclusione: il valore locativo imputato dovrebbe scomparire a partire dal 2029

La risposta alla domanda Quando verrà finalmente abolito il valore locativo imputato in Svizzera? stati: a partire dal 1 gennaio 2029. La riforma è stata adottata, il Consiglio federale ne ha determinato l'entrata in vigore e le norme precedenti continueranno ad applicarsi fino alla fine del 2028.

La modifica del sistema è importante per i proprietari perché non è solo il valore locativo imputato a scomparire. Allo stesso tempo, molte detrazioni precedenti vengono omesse o modificate, in particolare per la manutenzione degli immobili e gli interessi sui debiti privati. L'effetto fiscale dipende quindi in larga misura dalla situazione personale.

Chiunque possieda, acquisti, venda o ristruttura immobili residenziali dovrebbe utilizzare il periodo fino al 2029. Una buona pianificazione include tasse, ipoteca, ammortamento, ristrutturazione, pensionamento e liquidità. L'abolizione del valore locativo imputato è un passo importante, ma non è un motivo per perdere di vista il finanziamento complessivo.

Glossario per l'abolizione del valore locativo imputato

valore locativo imputato: reddito fittizio che i proprietari devono tassare per gli immobili residenziali ad uso proprio.

Tassazione della proprietà abitativa: sistema fiscale per gli immobili occupati dal proprietario, in affitto o in leasing.

Deduzione degli interessi sul debito: detrazione fiscale per gli interessi sul debito privato, in particolare gli interessi ipotecari.

Manutenzione della proprietà: costi per il mantenimento del valore di un immobile, che sono spesso deducibili dalle tasse nel sistema odierno.

Imposta sulla proprietà: possibile imposta cantonale sugli immobili secondari in sostituzione o compensazione dopo la cessazione del valore locativo imputato.