Quali sono le spese accessorie per l'acquisto di un immobile?

L'orientamento a 3 punti

Quando si acquista un immobile in Svizzera, di solito ci sono spese notarili, spese catastali, imposta sul trapasso di proprietà, costi per l'obbligazione, commissioni bancarie e, a seconda della situazione, altri costi accessori di acquisto. Come linea guida approssimativa, gli acquirenti dovrebbero pianificare circa il 2-5% del prezzo di acquisto oltre ai fondi propri. L'importo esatto dipende in larga misura dal Cantone, dal prezzo di acquisto, dall'ipoteca, dall'obbligazione e dalla ripartizione contrattuale dei costi.

Il principio: il prezzo di acquisto non è l'intera fattura

Quando acquistano un immobile in Svizzera, molti acquirenti pensano innanzitutto al prezzo di acquisto e ai fondi propri necessari. Tuttavia, il finanziamento non è ancora completo. Oltre al prezzo di una casa o di un appartamento, ci sono costi aggiuntivi, che possono ammontare da diverse migliaia a decine di migliaia di franchi, a seconda del cantone e della struttura di acquisto.

Questi costi sono denominati costi accessori di acquisto. Derivano dall'elaborazione legale dell'acquisto, dall'iscrizione nel registro fondiario, dall'autenticazione notarile del contratto di acquisto, dal trasferimento della proprietà, dalla creazione o dal trasferimento di certificati di debito e, in parte, attraverso imposte cantonali o comunali.

È importante che le banche spesso non finanziino completamente i costi accessori di acquisto tramite l'ipoteca. Gli acquirenti devono quindi disporre di liquidità sufficiente. Chi prevede solo il 20% minimo di fondi propri può calcolare rapidamente in modo troppo restrittivo se devono essere pagati anche l'ufficio notarile, il registro fondiario, l'imposta sul trapasso di proprietà e il certificato di debito.

Spese notarili: il contratto di acquisto deve essere autenticato

Un acquisto di immobili in Svizzera è valido solo se il contratto di acquisto è autenticato pubblicamente. A seconda del cantone, ne è responsabile un notaio, un notarile o un ufficio ufficiale. Le spese notarili coprono la preparazione, la revisione e l'autenticazione notarile del contratto.

L'importo delle spese notarili è regolato in modo diverso da cantone a cantone. Alcuni cantoni hanno aliquote fisse, in altri le commissioni dipendono maggiormente dal prezzo di acquisto, dalle spese o dai servizi aggiuntivi. Anche la questione se l'acquirente e il venditore sostengano la metà dei costi o se sia concordata una distribuzione diversa può variare da cantone a cantone o da contratto.

È importante che gli acquirenti conoscano tempestivamente questi costi. Soprattutto con prezzi di acquisto più elevati, anche piccoli per mille o percentuali possono comportare importi notevoli. Quando si acquista un immobile per 1 000 000 CHF, le spese notarili possono ammontare da diverse centinaia a diverse migliaia di franchi, a seconda del cantone.

Tasse catastali: il cambio di proprietà è registrato

Affinché gli acquirenti diventino proprietari legali, il passaggio di proprietà deve essere registrato nel registro fondiario. A tale scopo sono previste delle tasse catastali. Queste tasse dipendono anche dal cantone, dal prezzo di acquisto e, in parte, dal volume delle registrazioni.

L'iscrizione nel registro fondiario è fondamentale perché procede legalmente al trasferimento della proprietà. Senza un inserimento corretto, l'acquisto non è completamente completato. Inoltre, nel registro fondiario sono registrati anche diritti e gravami quali servitù, ipoteche, diritti di abitazione o diritti di passaggio.

Al momento dell'acquisto di un immobile, gli acquirenti dovrebbero quindi non solo leggere il contratto di acquisto, ma anche controllare l'estratto del registro fondiario. Mostra quali diritti e doveri sono associati alla proprietà. La tassa catastale non è quindi solo una voce di costo amministrativo aggiuntivo, ma fa parte della sicurezza giuridica al momento dell'acquisto.

imposta sul trapasso di proprietà: varia da cantone a cantone

L'imposta sul trapasso di proprietà è una delle maggiori spese accessorie possibili per l'acquisto di un immobile. Si verifica in caso di cambio di proprietà e viene riscossa in molti cantoni. L'altitudine varia notevolmente da cantone a cantone. Alcuni cantoni non hanno un'imposta sul trapasso di proprietà, altri addebitano una percentuale diversa del prezzo di acquisto.

L'imposta è spesso pagata dall'acquirente, ma in alcuni casi è anche divisa tra acquirente e venditore o regolata in modo diverso. Il diritto cantonale e il contratto di vendita sono decisivi. Chi acquista in un cantone con un'imposta sul trapasso di proprietà elevata deve prevedere una liquidità significativamente maggiore rispetto a un cantone con oneri nulli o bassi.

Soprattutto quando i prezzi degli immobili sono alti, questa tassa ha un forte effetto. Con un prezzo di acquisto di CHF 1.000.000, l'1% corrisponde a un addebito di CHF 10.000. Al 2% ammonta a 20.000 CHF, al 3% a 30.000 CHF. Ecco perché l'imposta sul trapasso di proprietà è una parte essenziale di ogni pianificazione del budget di acquisto.

Costi delle note di debito: finanziamento tramite ipoteca

Chi stipula un'ipoteca di solito ha bisogno di un'obbligazione. L'obbligazione funge da garanzia per la banca e viene iscritta nel registro fondiario. Se esiste già un'obbligazione sufficiente, a volte può essere adottata o aumentata. In caso contrario, deve essere stipulata una nuova obbligazione.

Il costo dell'obbligazione dipende dall'importo dell'obbligazione richiesta e dal modello tariffario cantonale. Maggiore è l'ipoteca, maggiori possono essere anche le spese di costruzione e registrazione. Inoltre, possono sorgere spese notarili o catastali.

È utile che gli acquirenti esaminino i certificati di debito esistenti. Se un venditore ha già registrato un'obbligazione, questa può essere accettata. Questo può far risparmiare sui costi. Se ciò sia possibile dipende dalla banca, dal registro fondiario, dal tipo di obbligazione e dall'elaborazione degli acquisti.

Oneri bancari e costi di finanziamento

Oltre alle commissioni pubbliche, possono sorgere anche spese bancarie. Ciò include i costi per il controllo del finanziamento, l'emissione di promesse di pagamento, la valutazione della proprietà, l'elaborazione dell'ipoteca o la gestione dei titoli. Molte banche addebitano tali costi separatamente o li integrano nella loro offerta.

La valutazione immobiliare può anche comportare costi. Nel caso di oggetti standard, alcuni di essi vengono eseguiti internamente dalla banca. Per immobili complessi, immobili speciali, immobili d'investimento o prezzi di acquisto più elevati, può essere necessaria una stima esterna.

Senza dimenticare i potenziali costi del rimborso dei mutui esistenti. Se i venditori devono annullare anticipatamente un'ipoteca a tasso fisso in corso, potrebbe incorrere in una penale di rimborso anticipato. Questo di solito influisce sul venditore, ma può avere un ruolo indiretto nelle trattative sui prezzi.

provvigione di mediazione: a seconda dell'ordine e del contratto

La provvigione di mediazione del Broker non fa sempre parte dei costi aggiuntivi per gli acquirenti. In Svizzera, la parte che lo ha assunto paga spesso l'agente immobiliare. Nelle vendite classiche, questo è spesso il venditore. Gli acquirenti di solito pagano una commissione solo se hanno effettuato personalmente un ordine di ricerca o se è stata concordata contrattualmente una condivisione dei costi.

Tuttavia, gli acquirenti devono verificare attentamente se nel processo di acquisto sono incluse una commissione di intermediazione, una commissione di prenotazione o una commissione dell'acquirente. Le strutture dei costi possono differire, in particolare per i progetti di nuova costruzione, gli investimenti immobiliari o i modelli di marketing speciali.

Per i venditori, la provvigione di mediazione del Broker è rilevante dal punto di vista fiscale perché, a seconda del cantone e delle prove, può essere presa in considerazione come costi di vendita nell'imposta sugli utili immobiliari. Per gli acquirenti, è particolarmente rilevante se è effettivamente dovuto contrattualmente.

Pagamento e caparra della prenotazione

Molti acquirenti effettuano il pagamento della prenotazione prima del contratto di acquisto definitivo o un acconto in un secondo momento. Questi importi non sono spese accessorie classiche, ma fanno parte del processo di acquisto. Tuttavia, bloccano la liquidità e devono essere adeguatamente regolamentati.

Un contratto di prenotazione dovrebbe indicare chiaramente se e a quali condizioni l'importo verrà rimborsato. Le situazioni in cui il finanziamento non è stato ancora confermato definitivamente sono particolarmente delicate. Se prenoti prematuramente, rischi di perdere un importo nel peggiore dei casi.

L'acconto versato all'ufficio notarile o su un conto bloccato serve a garantire l'acquisto. Successivamente verrà compensato con il prezzo di acquisto. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero garantire che il pagamento, la data di scadenza e il trasferimento della proprietà siano ben coordinati.

Cambio di proprietà e conseguenze fiscali dopo l'acquisto

Con l'acquisto di un immobile, cambia anche l'attuale situazione fiscale. I proprietari devono dichiarare il valore locativo imputato come reddito, ma in cambio possono detrarre gli interessi ipotecari e la manutenzione per il mantenimento del valore. Inoltre, l'immobile è incluso nel patrimonio, soggetto ai valori fiscali cantonali.

Queste continue conseguenze fiscali non sono costi accessori di acquisto una tantum, ma influenzano l'onere finanziario a lungo termine. Chi si trasferisce da un appartamento in affitto a casa propria dovrebbe quindi non solo confrontare i tassi di interesse ipotecari, ma anche pianificare le tasse, la manutenzione e le spese accessorie.

La distinzione tra la manutenzione per il mantenimento del valore e gli investimenti che aumentano il valore è particolarmente importante. I costi di mantenimento del valore possono di solito essere rilevanti dal punto di vista fiscale; è più probabile che gli investimenti a valore aggiunto abbiano un effetto sulle vendite successive tramite l'imposta sugli utili immobiliari.

Assicurazione stabili e altre assicurazioni

L'assicurazione è richiesta anche dopo l'acquisto. In molti cantoni, l'assicurazione degli edifici è obbligatoria o addirittura necessaria. In genere copre il fuoco e i danni elementari. A seconda del cantone, è coperto dall'assicurazione stabili cantonale o da fornitori privati.

Possono essere rilevanti anche l'assicurazione sulla casa, la responsabilità civile personale, l'acqua degli edifici, i vetri rotti, i rischi sismici o la protezione legale. Nel caso di proprietà per piani, alcune polizze assicurative sono spesso regolate dalla comunità, mentre altre vengono stipulate individualmente.

Queste polizze assicurative sono più simili a costi correnti che a costi di acquisto accessori una tantum. Tuttavia, fanno parte della pianificazione generale perché diventano rilevanti subito dopo l'acquisto. Soprattutto per le case, i requisiti assicurativi sono spesso più elevati rispetto agli appartamenti in affitto.

Condominio: fondi di rinnovo e spese comunitarie

Quando si acquista un appartamento in PPP, vengono aggiunti punti speciali. Gli acquirenti non solo acquisiscono un appartamento, ma anche una quota di componenti comuni come tetto, facciata, riscaldamento, scala, ascensore, parcheggio sotterraneo e l'area circostante. I fondi di rinnovo, le bollette e le decisioni dell'associazione dei proprietari di appartamenti in PPP sono quindi importanti.

Il fondo di rinnovo non è una commissione di acquisto tradizionale, ma è decisivo per la valutazione finanziaria. Se il fondo è ben rifornito, le future misure di ristrutturazione sono meglio protette. Se è troppo basso, potrebbero essere imminenti contributi speciali. Gli acquirenti dovrebbero quindi rivedere i protocolli, le dichiarazioni, i regolamenti e gli investimenti pianificati.

Gli attuali contributi dei proprietari di condomini influiscono anche sui costi abitativi. Un appartamento con un prezzo di acquisto basso può essere costoso a lungo termine se ci sono spese accessorie elevate, esigenze di ristrutturazione o controversie nella comunità.

Ristrutturazioni e investimenti immediati

Molti acquisti immobiliari comportano costi aggiuntivi subito dopo l'acquisto. Ciò include ristrutturazioni, tinteggiature, rivestimenti per pavimenti, cucine, bagni, riscaldamento, impianti elettrici, giardini, traslochi o piccoli aggiustamenti. Questi costi sono spesso sottostimati perché non sono inclusi nel prezzo di acquisto.

Le case più vecchie possono richiedere importanti investimenti: tetto, finestra, facciata, pompa di calore, isolamento, tubazioni o ristrutturazioni energetiche. Tali costi possono raggiungere rapidamente cinque o sei cifre. Gli acquirenti dovrebbero quindi ottenere un'ispezione tecnica o almeno una stima realistica della ristrutturazione prima di effettuare un acquisto.

Non tutte le ristrutturazioni possono essere finanziate con un'ipoteca. Le banche distinguono tra investimenti a valore aggiunto e pura manutenzione. Chiunque desideri ristrutturare dopo l'acquisto dovrebbe quindi pianificare ulteriori fondi propri o un chiaro impegno di finanziamento.

Costi di trasloco, configurazione e connessione

Oltre ai costi ufficiali, ci sono le spese pratiche. Ciò include i costi di trasloco, i mobili, le lampade, le tende, le attrezzature da giardino, gli attrezzi, la connessione Internet, i cambi di indirizzo, la pulizia e gli acquisti minori. Questi importi sembrano piccoli singolarmente ma si sommano rapidamente.

Soprattutto quando ci si sposta da un appartamento a una casa, sorgono nuove voci di costo. All'improvviso hai bisogno di tosaerba, sgombero della neve, manutenzione del giardino, assicurazione aggiuntiva, più mobili o attrezzature tecniche. Potrebbero essere rilevanti anche gli oneri di connessione o gli adeguamenti all'elettricità, all'acqua, al riscaldamento e alle telecomunicazioni.

Questi costi raramente fanno parte dell'estratto conto bancario, ma pesano sulla liquidità. Chi non ha più una riserva dopo l'acquisto subisce inutili pressioni a causa di tali spese.

spese accessorie continue dopo l'acquisto

Le spese accessorie continue legate alla proprietà di un'abitazione non devono essere confuse con le spese accessorie una tantum di acquisto. Dopo l'acquisto, ci sono costi regolari per riscaldamento, acqua, elettricità, fognature, assicurazione, manutenzione, riparazioni, giardinaggio, amministrazione e provviste.

Le banche spesso prevedono circa l'1% del valore della proprietà all'anno per la manutenzione e le spese accessorie in termini di sostenibilità finanziaria. Per una casa del valore di CHF 1.000.000, si tratta di circa CHF 10.000 all'anno. Questo importo è una media a lungo termine. Nei singoli anni, può essere inferiore o significativamente superiore.

Una riserva è particolarmente importante per le proprietà più vecchie. Chi prende in considerazione solo gli interessi e gli ammortamenti sottovaluta il costo effettivo degli alloggi. Una casa non è solo un acquisto, ma un obbligo di manutenzione a lungo termine.

Chi paga quali costi?

La ripartizione dei costi varia a seconda del cantone, della prassi e del contratto di acquisto. Le spese notarili e catastali sono spesso condivise tra acquirente e venditore, ma possono anche essere concordate diversamente. L'imposta sul trapasso di proprietà è spesso a carico dell'acquirente, ma è regolata in modo diverso da cantone a cantone.

L'obbligazione di solito riguarda l'acquirente perché è correlata al finanziamento. I costi di intermediazione sono generalmente a carico della parte contraente. I costi della prenotazione o del progetto dipendono dall'accordo specifico.

La distribuzione dei costi dovrebbe pertanto essere espressamente regolata nel contratto di vendita. Gli acquirenti non devono dare per scontato che una dichiarazione orale sia sufficiente. Ciò che è contenuto nel contratto è decisivo. Ogni voce di costo deve essere chiaramente compresa prima dell'autenticazione notarile.

Esempio di calcolo: immobile per CHF 1.000.000

Un esempio di calcolo approssimativo mostra l'importanza delle spese accessorie. A seconda del cantone e del finanziamento, un immobile per un valore di CHF 1.000.000 può comportare costi di acquisto aggiuntivi da circa 20.000 a CHF 50.000. Ciò corrisponde a circa il 2-5% del prezzo di acquisto.

Ciò può includere l'ufficio notarile, il registro fondiario, l'imposta sul trapasso di proprietà, il certificato di debito e altre spese. In un cantone con un'imposta sul trapasso di proprietà e certificati di debito esistenti, i costi sono piuttosto inferiori. In un cantone con un'imposta sul trapasso di proprietà elevata e una nuova obbligazione, possono essere notevolmente più elevate.

Le riserve sono necessarie anche per il trasferimento, l'assicurazione, le ristrutturazioni e le spese accessorie continue. Chi acquista un immobile per CHF 1.000.000 dovrebbe quindi prevedere non solo CHF 200.000 di fondi propri, ma anche una liquidità aggiuntiva sufficiente.

Errori comuni relativi ai costi di acquisto accessori

Un errore comune è cercare di finanziare i costi accessori di acquisto con un'ipoteca. Le banche generalmente finanziano il valore degli immobili, non tutte le voci di costo accessorie. Questo è il motivo per cui gli acquirenti devono spesso pagare questi costi separatamente dai propri fondi.

Un secondo errore è l'ipotesi che tutti i cantoni funzionino allo stesso modo. Vi sono grandi differenze, in particolare per quanto riguarda l'imposta sul trapasso di proprietà, le spese notarili e i costi catastali. L'acquisto di una casa a Zurigo, Basel-Landschaft, Berna, Vaud, Ginevra o Zugo può comportare diverse spese accessorie.

Un terzo errore è dimenticare i costi di gestione. Chi guarda solo al prezzo di acquisto e agli interessi sottovaluta la proprietà. Gli alimenti, le riparazioni, l'assicurazione e le provviste fanno parte della pianificazione del budget sin dall'inizio.

Raccomandazione pratica: calcola le spese accessorie prima dell'acquisto

Prima di firmare un contratto di vendita, gli acquirenti devono preparare una panoramica completa dei costi. Ciò include il prezzo di acquisto, i fondi propri, l'ipoteca, le spese notarili, le spese catastali, l'imposta sul trapasso di proprietà, i costi delle obbligazioni, le spese bancarie, il trasferimento, le ristrutturazioni e la riserva di liquidità.

Inoltre, è necessario ottenere una stima degli onorari presso l'ufficio notarile, la banca o l'ufficio cantonale. Molti cantoni e uffici notarili offrono calcolatori degli onorari o panoramiche delle tariffe. In questo modo è possibile evitare spiacevoli sorprese.

Chi confronta diversi immobili in diversi cantoni deve assolutamente includere i costi di acquisto aggiuntivi. Un immobile con un prezzo di acquisto leggermente inferiore può finire per essere costoso quanto un immobile in un cantone più economico a causa delle tasse più elevate.

Conclusione: i costi aggiuntivi possono costituire diversi punti percentuali del prezzo di acquisto

La risposta alla domanda Quali sono le spese accessorie per l'acquisto di un immobile? afferma: Oltre al prezzo di acquisto, ci sono in particolare le spese notarili, le spese catastali, l'imposta sul trapasso di proprietà, i costi delle obbligazioni, le commissioni bancarie e, a seconda della situazione, altri costi per la prenotazione, la valutazione, l'assicurazione, il trasloco o la ristrutturazione.

Come linea guida approssimativa, gli acquirenti in Svizzera dovrebbero prevedere circa il 2-5% del prezzo di acquisto per i costi di acquisto accessori oltre ai fondi propri. L'importo esatto dipende in larga misura dal Cantone, dal prezzo di acquisto, dal finanziamento e dalla distribuzione dei costi nel contratto di acquisto.

Se si desidera acquistare in sicurezza, è quindi necessario non solo calcolare il 20% di fondi propri per l'ipoteca, ma anche trattenere una liquidità sufficiente per commissioni, tasse, obbligazioni, trasferimento e costi iniziali di manutenzione. Un solido piano di acquisto non si esaurisce con il prezzo di acquisto, ma include tutti i costi di proprietà una tantum e continui.

Glossario delle spese accessorie per l'acquisto di immobili

Costi di acquisto aggiuntivi: costi aggiuntivi per l'acquisto di immobili, come ufficio notarile, registro fondiario, imposta sul trapasso di proprietà e costi del certificato di debito.

imposta sul trapasso di proprietà: imposta cantonale o comunale in caso di cambio di proprietà di un immobile.

Spese notarili: spese per la certificazione pubblica del contratto di acquisto e altri servizi notarili.

Spese catastali: costi per la registrazione del passaggio di proprietà e di altri diritti nel registro fondiario.

Obbligazione: ipoteca che funge da garanzia per l'ipoteca da parte della banca e viene iscritta nel registro fondiario.