Comment calcule-t-on la capacité financière d'une hypothèque ?

La formule d'or de la capacité financière

La capacité financière d'une hypothèque se calcule selon la formule : (intérêts théoriques + charges + amortissement) / revenu brut x 100. Ce pourcentage ne doit pas dépasser 33 %. La particularité suisse : les banques ne calculent pas avec les taux du marché actuellement bas, mais avec un taux d'intérêt théorique de 5 %. Cela garantit que vous pourrez encore financer l'hypothèque même si les taux devaient fortement augmenter à l'avenir.

Les trois piliers des coûts de l'immeuble : ce qui entre dans le calcul

Pour calculer la capacité financière, la banque établit un décompte annuel hypothétique pour votre bien immobilier. Ces coûts totaux se composent de trois postes distincts :

• Les intérêts théoriques : c'est le poste le plus important et en même temps le plus grand obstacle. Peu importe à quel point les hypothèques SARON ou à taux fixe peuvent être conclues à des conditions avantageuses en ce moment, la banque calcule par défaut avec un taux de sécurité à long terme de 5 % sur la totalité du montant hypothécaire.
• Les charges théoriques : pour l'entretien et les frais d'exploitation (chauffage, électricité, assurances, réparations) du bien immobilier, les banques appliquent forfaitairement 1 % de la valeur totale du bien (prix d'achat) par an.
• L'amortissement : en Suisse, la deuxième hypothèque, comme on l'appelle (le montant qui dépasse 65 % de la valeur du bien), doit être remboursée dans un délai maximal de 15 ans ou jusqu'à l'âge de la retraite. Ce remboursement obligatoire est également ajouté aux coûts fixes en tant qu'amortissement annuel.

Un exemple de calcul concret tiré de la pratique

Un exemple de calcul classique pour un appartement en PPE moyen en Suisse montre avec quelle implacabilité cette formule s'applique dans la réalité.

• Prix d'achat du bien immobilier : 1'000'000 CHF
• Fonds propres disponibles : 200'000 CHF (20 %)
• Hypothèque nécessaire : 800'000 CHF (taux d'avance de 80 %)

Il en résulte pour la banque les coûts annuels théoriques suivants :

C'est ici qu'intervient la règle des 33 %. Les 55'000 francs de coûts annuels doivent tenir dans un tiers du revenu. Cela signifie que le revenu brut mathématiquement nécessaire se calcule comme suit : 55'000 CHF x 3 = 165'000 CHF.

Si un couple ou une personne seule gagne moins de 165'000 francs bruts par an, la banque refuse le financement de cet objet à un million – même si les coûts d'intérêts effectifs au taux actuel du marché ne s'élèveraient peut-être qu'à 15'000 francs par an.

Quel revenu est accepté par les banques ?

Comme le revenu constitue la base de la capacité financière, les spécialistes du crédit examinent les fiches de salaire de très près. Chaque franc qui atterrit sur le compte n'est pas intégralement pris en compte :

• Revenu principal : le revenu de base fixe issu d'un emploi fixe non résilié est pris en compte à 100 %.
• Bonus et versements uniques : les composantes salariales variables comme les bonus ou les commissions ne sont généralement prises en compte que si elles ont été versées de manière constante au cours des trois dernières années, et souvent seulement avec une décote de sécurité (p. ex. à 50 %).
• Activité indépendante : qui exerce une activité lucrative indépendante doit présenter les bilans et comptes de résultat en règle des trois à cinq dernières années. La banque en établit une moyenne.
• Revenus accessoires : les revenus d'une activité accessoire ou les pensions alimentaires ne sont pris en compte que sous des conditions strictes et si leur pérennité est démontrée.

Pour les couples (copropriété), les deux revenus peuvent être additionnés. Les banques examinent toutefois de manière critique si le revenu reste soutenable au cas où un projet familial se profile dans un avenir proche et qu'un partenaire réduit drastiquement son taux d'activité.

Stratégies pour améliorer la capacité financière

Si le calculateur de financement de la banque dit "non", il existe divers leviers légaux pour influencer positivement la capacité financière :

• Apporter davantage de fonds propres : plus vous versez de fonds propres, plus le montant hypothécaire nécessaire diminue. Un crédit plus petit signifie automatiquement des intérêts théoriques plus faibles et une obligation d'amortissement réduite, voire totalement supprimée (si le taux d'avance descend directement sous les 65 %).
• Retrait anticipé ou mise en gage des avoirs de la caisse de pension (2e pilier) ou du pilier 3a : les fonds de la prévoyance peuvent être utilisés comme fonds propres afin de réduire l'hypothèque.
• Avance d'hoirie ou donation : un coup de pouce financier des parents peut combler la lacune décisive pour abaisser le taux d'avance et satisfaire à la capacité financière.

Conclusion : la capacité financière protège acheteurs et banques de l'effondrement

Même si le taux d'intérêt théorique de 5 % paraît extrêmement élevé, presque injuste, en comparaison historique des dernières années : il est le principal instrument de stabilité du marché immobilier suisse. Il empêche que les acheteurs ne se surendettent dans les phases de taux extrêmement bas et ne perdent leurs maisons en série au profit des banques lors d'une normalisation du marché. Qui franchit l'obstacle des 33 % de la capacité financière dispose du fondement fiable garantissant que le bien immobilier restera un foyer sûr, même en temps de crise.

Glossaire du financement immobilier

• Amortissement : le remboursement progressif, convenu contractuellement, d'une dette hypothécaire. En Suisse, la 2e hypothèque doit être amortie dans un délai de 15 ans.
• Taux d'avance : le rapport en pourcentage entre le montant hypothécaire et la valeur vénale du bien immobilier acceptée par la banque (au maximum 80 % pour un logement occupé par son propriétaire).
• Taux d'intérêt théorique : un taux d'intérêt fictif défini par les banques à des fins de sécurité (généralement 5 %), utilisé pour calculer la capacité financière à long terme.