Qu'advient-il de la capacité financière à la retraite ?

Le dilemme de la retraite

À la retraite, le revenu diminue en Suisse en moyenne de 30 à 40 pour cent, car les rentes AVS et de caisse de pension sont inférieures au salaire brut habituel. Comme les banques continuent de calculer la capacité financière avec le taux d'intérêt théorique de sécurité de 5 %, ce revenu plus faible fait que de nombreux retraités ne satisfont plus à la règle des 33 % de capacité financière. Dans un tel cas, la banque exige, avant ou au plus tard au moment de la retraite, un remboursement partiel (amortissement) de l'hypothèque afin d'adapter le volume du crédit au nouveau revenu de rente.

Pourquoi les banques regardent de plus près à l'âge de la retraite

De nombreux propriétaires font valoir auprès de leur banque qu'ils peuvent aisément financer les intérêts réels (qui se situent souvent entre 1.5 et 2.5 pour cent pour les hypothèques à taux fixe) même avec une rente plus modeste. Le droit du crédit suisse ne laisse toutefois aucune marge de manœuvre aux banques sur ce point. Le principe de la "capacité financière théorique" s'applique à l'âge de la retraite exactement comme pour un nouvel acheteur de 30 ans.

Dès que l'emprunteur atteint 55 ou 60 ans, les banques demandent, dans le cadre d'un examen prospectif, les prévisions de rente actuelles de l'AVS (attestation de la rente de vieillesse prévisible) et de la caisse de pension (certificat de prévoyance). La banque établit alors un nouveau calcul de la capacité financière : elle prend les coûts théoriques (5 % d'intérêts sur l'hypothèque restante plus 1 % de charges pour l'entretien) et les met en regard des futures rentrées de rente. Si ces coûts dépassent un tiers du montant de la rente, l'hypothèque est considérée sur le papier comme n'étant plus soutenable – même si le client n'a jamais manqué un paiement de sa vie.

Un exemple de calcul concret pour la retraite

L'exemple pratique suivant, pour un couple marié peu avant la retraite, montre concrètement comment la baisse du revenu se répercute sur le calcul.

• Situation de départ avant la retraite
• Hypothèque existante : 500'000 CHF
• Valeur de la maison : 800'000 CHF
• Salaire brut avant la retraite : 130'000 CHF / an
• Coûts théoriques (5 % d'intérêts + 1 % de charges) : 25'000 CHF + 8'000 CHF = 33'000 CHF
• Capacité financière avant la retraite : 33'000 CHF / 130'000 CHF x 100 = 25.4 % (la capacité financière est parfaitement dans le vert).
• Situation après la retraite
• Le revenu commun issu de l'AVS et de la caisse de pension tombe à : 80'000 CHF / an
• Les coûts théoriques restent inchangés à : 33'000 CHF
• Capacité financière après la retraite : 33'000 CHF / 80'000 CHF x 100 = 41.2 %

Dans ce scénario, le couple dépasse nettement le seuil critique des 33 pour cent. L'hypothèque n'est formellement plus soutenable pour la banque.

Quelles conséquences menacent en cas de capacité financière insuffisante ?

Si la banque constate lors de l'examen que la capacité financière est violée à l'âge de la retraite, l'hypothèque n'est certes pas immédiatement échue, mais l'établissement devient actif pour minimiser son risque. Les mesures suivantes s'appliquent dans la pratique :

• L'obligation d'amortissement extraordinaire : c'est la conséquence la plus fréquente. La banque exige des propriétaires qu'ils réduisent (remboursent) le montant hypothécaire jusqu'à ce que les coûts théoriques rentrent à nouveau dans le tiers de la nouvelle rente. Dans l'exemple ci-dessus, le couple devrait réduire l'hypothèque d'environ 100'000 à 150'000 francs.
• Pas d'augmentation ni de prolongation : si une hypothèque à taux fixe arrive à échéance peu après la retraite, la banque peut refuser de renouveler le crédit aux mêmes conditions ou de prolonger une tranche tant qu'aucun capital supplémentaire n'est injecté.
• La vente forcée de la maison : dans le pire des cas – s'il n'y a ni liquidités, ni avoirs du pilier 3a, ni épargne pour effectuer l'amortissement exigé – il ne reste souvent aux seniors d'autre choix que de vendre leur foyer bien-aimé et de déménager dans un appartement en location.

Stratégies : comment combler à temps la lacune de capacité financière

Le "dilemme de la retraite" peut presque toujours être évité par une planification précoce et une action stratégique entre 50 et 60 ans.

• Amortissement volontaire dans les années précédant la retraite : au lieu de laisser dormir ses économies sur un compte d'épargne sans intérêts, il peut être extrêmement judicieux de réduire progressivement l'hypothèque dès la phase d'activité professionnelle (le cas échéant indirectement via le pilier 3a). Plus la dette résiduelle est faible au moment de la retraite, plus les intérêts théoriques à l'âge de la retraite sont bas.
• Peser soigneusement retrait en capital contre rente : qui se trouve face à la décision de percevoir l'argent de la caisse de pension sous forme de rente à vie ou de capital unique doit examiner les répercussions sur l'hypothèque. Un retrait en capital diminue le revenu de rente mensuel fixe, ce qui détériore le calcul de la capacité financière de la banque. En contrepartie, le capital est directement disponible pour réduire l'hypothèque.
• Rachat dans la caisse de pension : des rachats ciblés dans le deuxième pilier au cours des dernières années précédant la retraite permettent non seulement d'économiser massivement des impôts, mais aussi d'améliorer de manière ciblée la future rente de vieillesse, ce qui améliore la capacité financière.
• Le modèle de l'"hypothèque inversée" (rente immobilière) : quelques banques suisses proposent des produits spéciaux pour les seniors fortunés mais à faibles revenus. L'hypothèque est alors augmentée malgré la rente modeste, et les intérêts sont directement ajoutés au crédit ou payés à partir d'un dépôt bloqué. Les obstacles pour de tels produits sont toutefois très élevés.

Conclusion : la retraite exige un check-up financier en temps utile

La capacité financière d'une hypothèque n'est pas, dans le système suisse, une construction statique, mais un processus dynamique qui change radicalement lorsque le revenu régulier de l'activité lucrative disparaît.

En résumé : qui souhaite profiter sereinement de son logement en propriété à l'âge de la retraite devrait, au plus tard à son 55e anniversaire, procéder à une analyse détaillée de ses futurs revenus et dépenses. Ne comptez pas sur le fait que la banque "fermera un œil" pour ses clients de longue date. Seul celui qui identifie tôt la lacune théorique entre salaire et rente dispose de suffisamment de temps pour s'assurer, par des amortissements ciblés ou des ajustements de sa stratégie de prévoyance, que ses propres quatre murs restent financièrement soutenables et sûrs, même pendant une retraite bien méritée.

Glossaire de la prévoyance vieillesse

• Amortissement extraordinaire : un remboursement de dettes hypothécaires, volontaire ou exigé par la banque en raison d'une solvabilité modifiée (p. ex. retraite), en dehors de l'obligation de remboursement ordinaire.
• Amortissement indirect : le remboursement de l'hypothèque ne se fait pas directement auprès de la banque, mais via des versements sur un compte du pilier 3a mis en gage. L'argent n'est utilisé pour rembourser l'hypothèque qu'au moment de la retraite (ou de la dissolution), ce qui offre des avantages fiscaux.
• Certificat de prévoyance : un document établi chaque année par la caisse de pension, qui indique l'état actuel de l'avoir d'épargne ainsi que les prestations de rente prévisibles à l'âge ordinaire de la retraite.