Combien de fonds propres faut-il pour une maison en Suisse ?

La règle des 20 pour cent

Pour l'achat d'une maison ou d'un appartement occupé par son propriétaire en Suisse, vous devez apporter vous-même au moins 20 pour cent du prix d'achat (valeur vénale) en fonds propres. Les 80 pour cent restants au maximum peuvent être financés par une hypothèque. La condition légale supplémentaire décisive : au moins 10 pour cent du prix d'achat doivent provenir de fonds propres "véritables", qui ne peuvent pas être issus de la prévoyance vieillesse légale (caisse de pension / 2e pilier).

La clause stricte des 10 pour cent : ce qui compte comme fonds propres "véritables"

La règle des 20 pour cent semble compréhensible à première vue, mais elle recèle dans le détail le plus grand piège du financement immobilier suisse. Dans le cadre des exigences minimales applicables aux financements du logement, le législateur a inscrit que la moitié des fonds propres exigés (soit 10 % de la valeur totale) doit impérativement provenir d'avoirs libres et liquides.

Cette réglementation vise à empêcher que les acheteurs ne pillent l'intégralité de leur prévoyance vieillesse pour l'achat immobilier et ne se retrouvent sans sécurité financière à l'âge de la retraite. Parmi ces fonds propres "véritables" autorisés figurent :

• Les avoirs sur des comptes bancaires privés (compte d'épargne, compte salaire).
• Le produit de la vente de titres (actions, obligations, fonds).
• La valeur de rachat d'assurances-vie privées.
• Les fonds de la prévoyance privée du pilier 3a (avoirs bancaires ou fonds de prévoyance).
• Les prêts sans intérêts ou les donations provenant du cercle familial.

Ce n'est que lorsque ces premiers 10 pour cent du prix d'achat sont assurés que la banque autorise à compléter les 10 pour cent restants des fonds propres par le retrait anticipé d'avoirs de la caisse de pension (2e pilier).

Le problème du principe de la valeur la plus basse

Un choc souvent douloureux pour les acheteurs lors de la procédure d'approbation est le principe de la valeur la plus basse, appliqué systématiquement par les banques. Si vous convenez avec le vendeur d'une maison d'un prix d'achat d'un million de francs, mais que la banque n'estime l'objet qu'à 900'000 francs lors de son évaluation interne (l'évaluation dite hédoniste), une dangereuse lacune de financement apparaît.

La banque calcule toujours son financement de 80 pour cent et les 20 pour cent de fonds propres exigés sur la base de la valeur la plus basse – dans ce cas donc sur les 900'000 francs. Cela signifie que la banque n'accorde au maximum qu'une hypothèque de 720'000 francs (80 % de 900'000 CHF). Pour pouvoir malgré tout acheter la maison au million demandé, l'acheteur doit apporter la totalité de la différence de 100'000 francs de sa propre poche, comme fonds propres supplémentaires. La quote-part effective de fonds propres grimpe brutalement dans un tel scénario.

Leviers légaux : comment la famille et la prévoyance abaissent l'obstacle

Qui n'atteint pas tout à fait les 20 pour cent sur son compte d'épargne peut recourir à des moyens légaux qui sont devenus de véritables modèles standard sur le marché suisse :

• L'avance d'hoirie et la donation : c'est statistiquement la voie la plus fréquente pour les jeunes familles en Suisse pour accéder à la propriété du logement. Les parents ou grands-parents transfèrent aux enfants un montant en espèces, que la banque prend en compte comme fonds propres véritables à part entière.
• La mise en gage plutôt que le retrait anticipé : qui ne souhaite pas retirer physiquement ses avoirs de caisse de pension ou du pilier 3a (ce qui entraîne une imposition immédiate et des réductions de rente) peut mettre ces avoirs en gage auprès de la banque. Les fonds restent sur le compte de prévoyance et continuent de générer du rendement, mais servent de garantie à la banque. Cela permet dans de nombreux cas de contracter une hypothèque plus élevée, pour autant que la capacité financière personnelle (le revenu) le permette.
• Les prêts sans intérêts : un prêt d'amis ou de proches est généralement accepté comme fonds propres par les banques, à condition que le contrat stipule que ce prêt est subordonné à l'hypothèque de la banque (subordination) et qu'aucun remboursement fixe grevant le budget n'est exigé.

Les frais d'achat annexes : le budget oublié

Une erreur de débutant classique dans la budgétisation est d'ignorer les frais d'achat annexes. Les 20 pour cent de fonds propres doivent être affectés exclusivement à l'acquisition du bien immobilier. Les frais qui découlent du contrat de vente ne sont financés par aucune banque via une hypothèque. Ces coûts doivent être disponibles à 100 pour cent en plus, sous forme de fortune liquide.

Selon le canton (les différences entre des cantons comme Zurich et Berne sont énormes), vous devez compter avec 1.5 à 5 pour cent supplémentaires du prix d'achat. Ces coûts se composent des frais de notaire, des frais d'inscription du transfert de propriété au registre foncier, des frais d'établissement ou de transfert des cédules hypothécaires ainsi que d'éventuels droits de mutation. Pour un prix d'achat d'un million de francs, vous devriez donc prévoir au moins 20'000 à 30'000 francs en plus des 200'000 francs de fonds propres.

Conclusion : sans épargne stratégique, pas de logement en propriété

Le système suisse exige des futurs propriétaires une grande discipline financière. L'obstacle des 20 pour cent de fonds propres – couplé au frein strict des 10 pour cent sur la prévoyance – assure un marché immobilier stable, mais aussi exclusif.

En résumé : qui souhaite acheter une maison en Suisse devrait commencer bien en amont à alimenter de manière ciblée le pilier 3a et à constituer une fortune libre. Comme la prévoyance vieillesse de la caisse de pension ne peut servir que de complément, l'épargne d'argent "véritable" reste la clé la plus importante vers son propre bien immobilier. Si l'obstacle est trop haut à franchir par ses propres forces, une discussion ouverte au sein de la famille en vaut la peine, car une avance d'hoirie ou un prêt sans intérêts est souvent le seul pont pour que le rêve suisse du logement devienne réalité.

Glossaire du financement du logement

• Fonds propres véritables : des moyens financiers librement à la disposition de l'acheteur (p. ex. espèces, titres, pilier 3a) et qui ne proviennent pas de la prévoyance professionnelle obligatoire (caisse de pension).
• Évaluation hédoniste : une méthode statistique assistée par ordinateur utilisée par les banques pour déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier, basée sur les prix de vente d'objets comparables dans la même région.
• Principe de la valeur la plus basse : une règle d'évaluation cantonale et propre aux banques. Si le prix d'achat et l'estimation interne de la banque ne concordent pas, la banque retient toujours la plus basse des deux valeurs pour l'octroi de l'hypothèque.