Quels revenus comptent pour le calcul de la capacité financière ?

Le revenu reconnu

Pour le calcul de la capacité financière, c'est en premier lieu le salaire brut fixe, garanti contractuellement, issu d'un rapport de travail non résilié qui compte. Les composantes salariales variables comme les bonus, les commissions ou les participations au chiffre d'affaires ne sont en règle générale prises en compte par les banques que si elles ont été versées de manière constante au cours des trois dernières années – et même alors, souvent seulement avec une décote de sécurité pouvant atteindre 50 %. Les frais, les allocations pour enfants ou les revenus accessoires irréguliers sont complètement exclus du calcul par presque tous les établissements.

Le roc dans la tempête : le salaire brut fixe

Le fondement incontesté de tout calcul de la capacité financière est le revenu de base ordinaire. Qui travaille en contrat fixe avec un taux d'occupation fixe a la tâche la plus facile lors de la négociation. Comme justificatifs, les banques exigent les certificats de salaire des une à trois dernières années ainsi que les trois dernières fiches de salaire mensuelles.

C'est toujours le revenu brut qui est pris en compte – c'est-à-dire le salaire avant déduction de l'AVS, de l'AI, de la caisse de pension et des impôts. Si le contrat de travail garantit un 13e salaire ou une prime de fin d'année fixe, la banque ajoute intégralement ce montant au revenu annuel total. Le statut actuel du rapport de travail est toutefois déterminant : si le demandeur est encore en période d'essai ou si un contrat de travail à durée déterminée arrive bientôt à échéance, la plupart des banques refusent l'octroi du crédit jusqu'à ce qu'un emploi fixe à durée indéterminée ou une garantie écrite de prolongation de l'employeur soit présentée.

Le revenu incertain : bonus, commissions et heures supplémentaires

Dans de nombreux secteurs – en particulier dans la banque, l'industrie informatique ou la vente haut de gamme – la part salariale variable représente une portion considérable du revenu total. C'est là que les acheteurs se heurtent aux obstacles les plus stricts des banques lors du calcul de la capacité financière. L'argument des examinateurs de crédit : un bonus est une prestation volontaire de l'employeur et dépend fortement de la situation économique de l'entreprise – or une hypothèque court sur des décennies.

Pour qu'un bonus entre seulement en ligne de compte dans la capacité financière, le demandeur doit présenter sans lacune les certificats de salaire et les lettres de bonus exacts des trois dernières années consécutives. La banque établit ensuite la moyenne mathématique de ces trois années. Pour amortir le risque d'un effondrement soudain, de nombreux établissements appliquent en outre le principe dit de prudence : ils ne prennent en compte qu'une partie de la moyenne des bonus déterminée (p. ex. 50 ou 70 pour cent) ou plafonnent la part variable à un certain pourcentage du salaire de base. Qui a encaissé un bonus record une année, mais est reparti les mains vides l'année précédente, ne peut donc pas planifier cette valeur de pointe comme base financière pour sa maison. Les indemnités forfaitaires de frais sont d'ailleurs généralement ignorées, car elles sont juridiquement considérées comme un simple remboursement de dépenses professionnelles.

La catégorie reine de l'examen : indépendants et entrepreneurs

Qui travaille comme freelance, dirige sa propre Sàrl ou est enregistré comme associé d'une société en nom collectif est soumis par les banques à une analyse approfondie de bilan. Comme le revenu des indépendants fluctue par nature, une simple fiche de salaire est loin de suffire ici.

Les indépendants doivent présenter à la banque les comptes annuels révisés (bilans et comptes de résultat) ainsi que les taxations fiscales définitives des trois à cinq dernières années. L'établissement examine non seulement le salaire d'entrepreneur déclaré, mais aussi l'évolution des fonds propres, la liquidité et la rentabilité de l'entreprise. Si l'entreprise n'est active sur le marché que depuis un ou deux ans, un financement hypothécaire en Suisse est quasiment impossible par la procédure ordinaire, car la base de données historique nécessaire à un calcul fiable de la capacité financière fait défaut. Est finalement considéré comme revenu imputable le bénéfice net moyen attesté fiscalement, respectivement le salaire de direction démontrable des trois dernières années.

Revenus accessoires, pensions alimentaires et rentes : qu'est-ce qui est admis ?

Outre l'activité principale, il existe de nombreuses autres sources d'argent qui soutiennent le budget au quotidien. L'acceptation de ces postes varie considérablement sur le marché bancaire suisse :

• Deuxième revenu / activité accessoire : un emploi accessoire classique (p. ex. travail du samedi ou un petit taux d'activité dans une seconde entreprise) n'est pris en compte que si le rapport de travail est stable depuis au moins un à deux ans et peut être poursuivi de manière réaliste en parallèle de l'activité principale.
• Pensions alimentaires et contributions d'entretien : si un parent divorcé reçoit des pensions alimentaires accordées judiciairement, celles-ci peuvent améliorer le revenu. Les banques examinent toutefois la durée contractuelle : comme les contributions d'entretien pour les enfants prennent généralement fin à la majorité (ou à l'achèvement de la première formation), elles ne sont intégralement intégrées dans la capacité financière que si la durée de l'hypothèque et l'âge des enfants le permettent.
• Rentes (AI et AVS) : les rentes étatiques à vie comme l'assurance-invalidité (AI) ou l'assurance-vieillesse et survivants (AVS) ainsi que les rentes garanties de la caisse de pension sont considérées comme des sources de revenu extrêmement sûres et sont acceptées à 100 pour cent comme revenu par les banques.
• Revenus de la fortune : les recettes régulières provenant de titres (dividendes) ou d'immeubles loués déjà en possession (loyers) sont prises en compte, pour autant qu'elles affluent durablement et soient déclarées sans lacune dans les justificatifs fiscaux des dernières années.

Le dilemme de la capacité financière chez les couples : le projet de vie sous la loupe

Si un couple souhaite acquérir un bien immobilier ensemble, les revenus des deux partenaires peuvent être additionnés pour franchir l'obstacle des 33 pour cent. Cela augmente énormément le pouvoir d'achat sur le papier. Les spécialistes du crédit considèrent toutefois cette constellation avec un sain réalisme.

Si les deux partenaires travaillent aujourd'hui à 100 pour cent et gagnent ensemble 180'000 francs, une hypothèque d'un million n'est mathématiquement pas un problème. Mais si le couple a entre 25 et 38 ans, la banque soulève inévitablement la question du projet familial. Elle vérifie si la capacité financière reste garantie au cas où un partenaire réduit drastiquement son taux d'activité après la naissance d'un enfant (p. ex. à 20 ou 40 pour cent) ou quitte complètement la vie professionnelle pendant quelques années. Si l'hypothèque ne peut plus être assumée par le seul revenu principal restant, les banques exigent souvent des fonds propres plus élevés afin de minimiser d'emblée le risque de crédit.

Conclusion : un check-up précoce des revenus sécurise le processus d'achat

Le revenu qui compte pour la capacité financière se décide selon les critères de la sécurité et de la continuité. Les calculs provisoires et les revenus hypothétiques n'ont pas leur place dans l'examen de crédit suisse.

En résumé : qui planifie l'achat d'un bien immobilier devrait calculer de manière conservatrice son salaire brut épuré bien avant le premier entretien bancaire. Ne comptez pas sur les bonus ou les forfaits de frais pour élargir artificiellement votre marge de manœuvre financière. Un check-up professionnel des revenus en amont – idéalement étayé par les certificats de salaire en règle des trois dernières années – vous préserve des déceptions lors de la procédure d'approbation et vous permet, lors de la recherche immobilière, de cibler des objets qui s'inscrivent durablement dans votre budget financier.

Glossaire de l'examen de solvabilité

• Revenu brut : le salaire convenu contractuellement avant déduction des cotisations sociales (AVS/AI/AC/caisse de pension) et des impôts. Il constitue le point de départ mathématique du calcul de la capacité financière des banques suisses.
• Copropriété / responsabilité solidaire : lorsque deux partenaires contractent ensemble une hypothèque, les deux revenus entrent dans la capacité financière. En contrepartie, les deux parties répondent solidairement de la totalité de la dette envers la banque.
• Principe de prudence (haircut) : une décote de risque interne à la banque. Les composantes de revenu incertaines ou fluctuantes comme les bonus ou les dividendes sont réduites forfaitairement d'un certain pourcentage dans le calcul de la capacité financière afin de diminuer le risque de défaillance du crédit.