Comment un leasing influence-t-il la capacité financière d'une hypothèque ?

L'effet du leasing sur la capacité financière

Un leasing privé diminue directement le revenu brut pris en compte pour l'hypothèque. Les banques déduisent au préalable les coûts annuels totaux du leasing (mensualité x 12) de votre salaire brut, avant d'appliquer la règle des 33 % de capacité financière. Comme les banques calculent avec un taux d'intérêt théorique de 5 %, une mensualité de leasing de 500 francs, par exemple, a pour conséquence de réduire votre montant hypothécaire maximal d'environ 100'000 à 120'000 francs.

Le levier théorique : comment les banques calculent

Pour comprendre l'influence exacte d'un leasing sur votre rêve de logement, il faut examiner la logique mathématique des banques. La règle de base de la capacité financière veut que les coûts théoriques du bien immobilier (intérêts à 5 %, charges à 1 % et amortissement) n'engloutissent pas plus d'un tiers du revenu brut.

S'il existe un contrat de leasing, la banque applique la procédure suivante : elle calcule la charge financière annuelle du véhicule. Si la mensualité de leasing s'élève par exemple à 600 francs, cela représente un engagement annuel fixe de 7'200 francs. Ce montant est alors directement déduit du salaire brut.

Si un demandeur gagne par exemple 120'000 francs bruts par an, son revenu déterminant pour la banque fond à 112'800 francs à cause du leasing. Comme seuls 33 pour cent de ce montant réduit peuvent encore être consacrés aux coûts de l'immeuble, le budget maximal autorisé pour l'hypothèque chute drastiquement. Le leasing agit ainsi comme un levier négatif sur le montant maximal du crédit.

Un exemple de calcul : voiture contre maison de rêve

Un exemple comparatif direct illustre à quel point cette déduction restreint le pouvoir d'achat sur le marché immobilier. Prenons un couple marié avec un revenu brut commun de 150'000 francs.

• Scénario A (sans leasing)
• Revenu pris en compte : 150'000 CHF
• Coûts de logement théoriques maximaux autorisés (33 %) : 49'500 CHF / an
• Il en résulte une hypothèque maximale possible d'env. 720'000 CHF.
• Scénario B (avec un leasing de 700 CHF / mois)
• Coûts annuels de leasing : 8'400 CHF
• Revenu brut corrigé pour la banque : 141'600 CHF (150'000 - 8'400)
• Coûts de logement théoriques maximaux autorisés (33 %) : 46'728 CHF / an
• Il n'en résulte plus qu'une hypothèque maximale possible d'env. 680'000 CHF.

Dans ce scénario réaliste, le véhicule en leasing prétendument abordable conduit le couple à recevoir soudainement 40'000 francs de crédit en moins de la banque pour l'achat de la maison. Si le prix d'achat du bien convoité se situe exactement à la limite de leur capacité financière, cette différence peut faire échouer complètement le projet.

Consultation ZEK : pourquoi dissimuler ne sert à rien

Certains acheteurs potentiels ont l'idée de simplement ne pas mentionner le leasing lors de l'entretien de crédit, puisqu'il passe par un compte séparé ou une autre banque. C'est en Suisse une entreprise absolument vouée à l'échec.

Chaque établissement légal de crédit à la consommation et de leasing en Suisse est légalement tenu de déclarer les contrats existants à la Centrale d'information de crédit (ZEK). Dès que vous déposez une demande de financement hypothécaire auprès d'une banque et signez la déclaration de consentement correspondante, le spécialiste du crédit appuie sur le bouton et voit votre extrait ZEK complet. Y figurent non seulement les contrats en cours avec la mensualité exacte, mais aussi l'historique de la moralité de paiement (si les mensualités ont été payées ponctuellement). La dissimulation d'un tel engagement conduit dans le pire des cas à une perte de confiance immédiate et au rejet de la demande hypothécaire.

Stratégies pour les amateurs d'automobiles avant l'achat d'une maison

Qui constate que la capacité financière de l'hypothèque vacille à cause du véhicule dispose de plusieurs options pour assainir la situation avant le rendez-vous chez le notaire :

• Résilier le leasing de manière anticipée : c'est souvent la variante la plus efficace, quoique la plus coûteuse. Le contrat de leasing est décompté de manière anticipée, la voiture retourne au concessionnaire ou est (si des liquidités sont disponibles) rachetée intégralement à sa valeur résiduelle. Si la mensualité disparaît, la société de leasing efface l'inscription auprès de la ZEK, et le revenu complet est à nouveau disponible pour la capacité financière.
• Transférer le contrat à une autre personne : si le leasing court au nom d'un partenaire qui ne figure pas au registre foncier et dont le revenu n'est de toute façon pas pris en compte pour l'hypothèque, un transfert contractuel (pour autant que la société de leasing y consente) peut soulager la capacité financière de l'acheteur principal.
• Apporter davantage de fonds propres : si le montant hypothécaire maximal diminue de 40'000 francs à cause du leasing, cette lacune peut être compensée un pour un par l'apport de liquidités supplémentaires (p. ex. par un prêt sans intérêts des parents ou une avance d'hoirie).

Conclusion : fixer les priorités pour le grand projet du logement en propriété

Un leasing privé n'est pas un critère éliminatoire pour une hypothèque dans le système de financement suisse, mais un frein qu'il faut calculer avec précision.

En résumé : qui planifie l'achat d'un bien immobilier dans les un à deux ans à venir devrait si possible renoncer à conclure un nouveau contrat de leasing à long terme pour un véhicule coûteux. La priorité doit clairement aller au rêve de logement. Les contrats existants doivent être analysés suffisamment tôt avant l'entretien bancaire. Il est souvent stratégiquement plus judicieux d'acheter provisoirement la voiture au comptant ou de rouler dans un modèle d'occasion plus avantageux, afin de s'assurer la marge de manœuvre financière maximale pour la négociation de ses propres quatre murs.

Glossaire de l'examen de crédit

• Loi sur le crédit à la consommation (LCC) : la loi fédérale suisse destinée à protéger les consommateurs du surendettement. Elle règle notamment les obligations strictes d'octroi et de déclaration des crédits privés et des contrats de leasing.
• ZEK (Centrale d'information de crédit) : la centrale suisse d'informations de solvabilité. Elle enregistre toutes les activités de crédit, de leasing et de cartes de crédit des particuliers et sert aux banques de source de vérification primaire.
• Valeur résiduelle : la valeur d'un véhicule en leasing estimée contractuellement à l'avance pour la fin de la durée ordinaire du contrat. C'est souvent à ce montant que la voiture peut être achetée à l'échéance du leasing.