Come si calcola la sostenibilità finanziaria di un'ipoteca?

La formula d'oro della sostenibilità finanziaria

La sostenibilità finanziaria di un'ipoteca viene calcolata utilizzando la formula: (interessi figurati + spese accessorie + ammortamento) /reddito lordo x 100. Tale percentuale non può superare il 33%. La particolarità della Svizzera è che le banche non si aspettano gli attuali bassi tassi di interesse di mercato, ma un tasso di interesse imputato del 5%. Ciò garantisce la possibilità di finanziare l'ipoteca anche in caso di forte aumento dei tassi di interesse in futuro.

I tre pilastri dei costi immobiliari: cosa c'è nella bolletta

Per calcolare la sostenibilità finanziaria, la banca prepara un ipotetico rendiconto finanziario per il vostro immobile. Questi costi totali sono costituiti da tre diverse voci:

• I tassi di interesse imputati: Questo è il lavoro più grande e il più grande ostacolo allo stesso tempo. Indipendentemente dalla convenienza effettiva delle ipoteche Saron o a tasso fisso, la banca prevede di norma un tasso di interesse di garanzia a lungo termine del 5% sull'intero importo ipotecario.
• Le spese accessorie imputate: Le banche stimano un tasso fisso dell'1% del valore totale della proprietà (prezzo di acquisto) all'anno per la manutenzione e i costi operativi (riscaldamento, elettricità, assicurazione, riparazioni) della proprietà.
• L'ammortamento: In Svizzera, la cosiddetta seconda ipoteca (l'importo che supera il 65% del valore dell'immobile) deve essere rimborsata entro un massimo di 15 anni o fino al raggiungimento dell'età pensionabile. Questo rimborso obbligatorio viene inoltre aggiunto ai costi fissi sotto forma di ammortamento annuo.

Un esempio di calcolo specifico tratto dalla pratica

Un classico esempio di calcolo per un appartamento in PPP medio in Svizzera dimostra quanto questa formula funzioni senza sosta nella realtà.

• Prezzo di acquisto dell'immobile: 1.000.000 DI FRANCHI
• fondi propri esistenti: 200.000 CHF (20%)
• Ipoteca richiesta: 800,000 CHF (anticipo ipotecario)

Ciò comporta i seguenti costi annuali imputati per la banca:

Ora si applica la regola del 33%. I 55.000 franchi di costi annui devono corrispondere a un terzo del reddito. Ciò significa che il reddito lordo matematicamente richiesto viene calcolato come segue: 55.000 CHF x 3 = 165.000 CHF.

Se una coppia o un individuo guadagna meno di 165.000 franchi lordi all'anno, la banca rifiuta il finanziamento di questo immobile multimilionario, anche se i costi effettivi degli interessi sarebbero forse solo di 15.000 franchi all'anno all'attuale tasso di interesse di mercato.

Quali entrate sono accettate dalle banche?

Poiché il reddito costituisce la base della sostenibilità finanziaria, gli specialisti del credito esaminano molto attentamente le buste paga. Non tutti i franchi che finiscono sul conto vengono accreditati per intero:

• reddito principale: il reddito di base fisso derivante dal lavoro a tempo indeterminato è compensato al 100%.
• Bonus e pagamenti una tantum: le componenti salariali variabili come bonus o commissioni vengono generalmente prese in considerazione solo se sono state pagate in modo coerente negli ultimi tre anni e spesso solo con uno sconto di sicurezza (ad esempio 50%).
• Lavoro autonomo: I lavoratori autonomi devono presentare bilanci e conti economici puliti per gli ultimi tre-cinque anni. La banca ne fa una media.
• Reddito extra: il reddito derivante dal lavoro secondario o dagli alimenti viene aggiunto solo a condizioni rigorose e se è dimostrato che è a lungo termine.

Nel caso di coppie (comproprietà), entrambi i redditi possono essere sommati. Tuttavia, le banche stanno esaminando in modo critico se il reddito rimane sostenibile anche se la pianificazione familiare è in sospeso nel prossimo futuro e un partner riduce drasticamente il carico di lavoro.

Strategie per migliorare la sostenibilità finanziaria

Se il calcolatore dei finanziamenti della banca dice «no», ci sono vari adeguamenti legali per influenzare positivamente la sostenibilità finanziaria:

• Aumentare l'apporto di fondi propri: Maggiore è il numero di fondi propri depositati, minore è l'importo ipotecario richiesto. Un prestito più piccolo significa automaticamente tassi di interesse imputati più bassi e un obbligo di ammortamento inferiore o completamente omesso (se l'anticipo ipotecario scende direttamente al di sotto del 65%).
• Prelievo anticipato o costituzione in pegno degli averi della cassa pensione (2° pilastro) o pilastro 3a: I fondi pensione possono essere utilizzati come fondi propri per ridurre l'ipoteca.
• anticipo ereditario o donazione: Un'iniezione finanziaria da parte dei genitori può colmare il divario decisivo nell'anticipo ipotecario per ridurre il prestito e soddisfare la sostenibilità finanziaria.

Conclusione: la sostenibilità finanziaria protegge acquirenti e banche dal collasso

Sebbene il tasso di interesse figurato del 5% appaia estremamente elevato e quasi ingiusto rispetto agli ultimi anni, è il più importante strumento di stabilità sul mercato immobiliare svizzero. Impedisce agli acquirenti di subentrare finanziariamente durante i periodi di tassi di interesse estremamente bassi e di perdere le loro case a causa delle banche in fila quando il mercato si normalizza. Chiunque superi l'ostacolo della sostenibilità finanziaria del 33% ha la certezza che la proprietà rimane una casa sicura anche in tempi di crisi.

Glossario del finanziamento immobiliare

• ammortamento: Il rimborso graduale e concordato contrattualmente di un debito ipotecario. In Svizzera, la seconda ipoteca deve essere rimborsata entro 15 anni.
• anticipo ipotecario: rapporto percentuale tra l'importo dell'ipoteca e il valore di mercato dell'immobile accettato dalla banca (massimo 80% per gli immobili residenziali ad uso proprio).
• Interessi imputati: un tasso di interesse fittizio (di solito 5%) definito dalle banche per motivi di sicurezza, utilizzato per calcolare la sostenibilità finanziaria a lungo termine.