In che modo il leasing influisce sulla sostenibilità finanziaria di un'ipoteca?

L'effetto del leasing sulla sostenibilità finanziaria

Un leasing privato riduce direttamente il reddito lordo che può essere detratto dall'ipoteca. Le banche sottraggono anticipatamente i costi annuali totali del leasing (tasso mensile x 12) dal salario lordo prima di applicare la regola dell'accessibilità economica del 33 percento. Poiché le banche prevedono un tasso d'interesse calcolato del 5%, una rata mensile del leasing di 500 franchi ridurrà l'importo massimo dell'ipoteca di circa 100.000 a 120.000 franchi.

La leva imputata: come calcolano le banche

Per comprendere l'esatta influenza del leasing sulla casa dei tuoi sogni, devi guardare alla logica matematica delle banche. La regola base della sostenibilità finanziaria stabilisce che i costi imputati dell'immobile (interessi al 5%, spese accessorie all'1% e ammortamento) possono consumare al massimo un terzo del reddito lordo.

Se esiste un contratto di leasing, la banca utilizza la seguente procedura: calcola l'onere finanziario annuo del veicolo. Ad esempio, se il tasso di leasing mensile è di 600 franchi, si ottiene un impegno annuo fisso di 7.200 franchi. Questo importo viene ora detratto direttamente dal salario lordo.

Ad esempio, se un richiedente guadagna 120.000 franchi lordi all'anno, il reddito corrispondente per la banca si riduce a 112.800 franchi a seguito del leasing. Poiché solo il 33 percento di questo importo ridotto può essere speso per i costi immobiliari, il budget massimo ammissibile per l'ipoteca viene drasticamente ridotto. Il leasing funge quindi da leva negativa sull'importo massimo del prestito.

Un esempio di calcolo: auto vs. casa da sogno

Un esempio comparativo diretto mostra quanto questa detrazione limiti il potere d'acquisto sul mercato immobiliare. Accettiamo una coppia sposata con un reddito lordo congiunto di 150.000 franchi.

• Scenario A (senza leasing)
• Reddito ammissibile: 150.000 CHF
• Costi abitativi imputati massimi consentiti (33%): 49.500 CHF/anno
• Ciò si traduce in un'ipoteca massima possibile di circa 720.000 CHF.
• Scenario B (con un contratto di locazione di 700 CHF/mese)
• Costi di leasing annuali: 8'400 CHF
• Reddito lordo rettificato per la banca: 141.600 CHF (150.000 - 8'400)
• Costi abitativi imputati massimi consentiti (33%): 46.728 CHF/anno
• Ciò si traduce solo in un'ipoteca massima possibile di circa 680.000 CHF.

In questo scenario realistico, il veicolo in leasing apparentemente conveniente significa che la coppia riceve improvvisamente 40.000 franchi in meno di credito dalla banca al momento dell'acquisto di una casa. Se il prezzo di acquisto dell'immobile dei sogni è esattamente al limite della sua capacità finanziaria, questa differenza può far crollare completamente il progetto.

Domanda ZEK: Perché l'occultamento è inutile

Alcuni potenziali acquirenti hanno l'idea di non menzionare semplicemente il leasing nella conversazione sul credito, poiché viene effettuato tramite un conto separato o un'altra banca. Si tratta di un'impresa assolutamente disperata in Svizzera.

Ogni istituto legale di credito e leasing al consumo in Svizzera è tenuto per legge a segnalare i contratti esistenti all'Ufficio centrale per le informazioni sul credito (ZEK). Non appena inviate una richiesta di finanziamento per un'ipoteca a una banca e firmate la corrispondente dichiarazione di consenso, lo specialista del credito preme il pulsante e vede il vostro estratto conto ZEK completo. Non solo i contratti correnti vengono archiviati con l'esatta rata mensile, ma anche la cronologia dei pagamenti (indipendentemente dal fatto che le rate siano state pagate in tempo). Nel peggiore dei casi, occultare tale obbligo comporta un'immediata perdita di fiducia e il rigetto della domanda di mutuo.

Strategie per gli amanti delle auto prima di acquistare una casa

Chi nota che la sostenibilità finanziaria dell'ipoteca sta tremando a causa del veicolo ha diverse opzioni per risolvere la situazione prima della nomina del notaio:

• Sciogliere anticipatamente il contratto di locazione: Questa è spesso l'opzione più efficace, anche se la più costosa. Il contratto di leasing viene risolto anticipatamente, l'auto viene restituita al concessionario o (se sono disponibili liquidità) viene acquistata per intero al valore residuo. Se la rata mensile viene omessa, la società di leasing cancella la voce con ZEK e l'intero reddito è nuovamente disponibile per la sostenibilità finanziaria.
• Trasferire il contratto a un'altra persona: se il contratto di locazione è effettuato da un partner che non è iscritto nel registro fondiario e il cui reddito non viene comunque accreditato per l'ipoteca, un trasferimento contrattuale (se la società di leasing è d'accordo) può alleviare la sostenibilità finanziaria dell'acquirente principale.
• Aumentare l'apporto di fondi propri: se l'importo massimo dell'ipoteca scende di 40.000 franchi a causa del leasing, questa lacuna può essere compensata individualmente apportando ulteriore liquidità (ad esempio attraverso un prestito senza interessi da parte dei genitori o un pagamento anticipato di un'eredità).

Conclusione: stabilire le priorità per un importante progetto domestico

Nel sistema finanziario svizzero, il leasing privato non è un criterio fondamentale per un'ipoteca, ma un ostacolo da calcolare con precisione.

In sintesi, chiunque intenda acquistare un immobile nei prossimi uno o due anni dovrebbe, se possibile, astenersi dal concludere un nuovo contratto di leasing a lungo termine per un veicolo costoso. La priorità dovrebbe essere chiaramente la casa dei sogni. I contratti esistenti dovrebbero essere analizzati con largo anticipo rispetto alla discussione bancaria. Spesso è strategicamente più saggio acquistare temporaneamente l'auto in contanti o guidare un modello di seconda mano più economico per assicurarsi il massimo margine finanziario per superare le proprie quattro mura.

Glossario del controllo del credito

• Legge sul credito al consumo (KKG): La legge federale svizzera, che ha lo scopo di proteggere i consumatori dal sovraindebitamento. Tra le altre cose, regola i severi requisiti di aggiudicazione e rendicontazione per i prestiti personali e i contratti di leasing.
• ZEK (Ufficio centrale per le informazioni sul credito): Il centro svizzero di prove per le informazioni sul credito. Registra tutte le attività di credito, leasing e carte di credito di privati e funge da fonte primaria di audit per le banche.
• valore residuo: Il valore stimato contrattualmente di un veicolo in leasing alla fine del periodo regolare. Per questo importo, l'auto può spesso essere acquistata dopo la scadenza del contratto di locazione.