Di quanti fondi propri avete bisogno per una casa in Svizzera?

La regola del 20 percento

Per acquistare una casa o un appartamento ad uso proprio in Svizzera, è necessario raccogliere personalmente almeno il 20 percento del prezzo di acquisto (valore di mercato) come fondi propri. Il restante massimo dell'80 percento può essere finanziato con un'ipoteca. Il requisito legale aggiuntivo decisivo è: almeno il 10 percento del prezzo di acquisto deve provenire da fondi propri «reali» che potrebbero non provenire dal regime pensionistico legale (fondo pensione/ 2° pilastro).

La clausola rigida del 10 percento: cosa si intende per fondi propri «reali»

La regola del 20 percento sembra comprensibile a prima vista, ma nel dettaglio rappresenta probabilmente la più grande insidia nel finanziamento immobiliare svizzero. Nell'ambito dei cosiddetti requisiti minimi per il finanziamento residenziale, il legislatore ha stabilito che la metà del capitale necessario (ovvero il 10% del valore totale) deve necessariamente provenire da attività libere e liquide.

Questo regolamento ha lo scopo di impedire agli acquirenti di saccheggiare tutti i loro risparmi previdenziali per l'acquisto di immobili e di rimanere senza sicurezza finanziaria all'età del pensionamento. Queste risorse proprie «autentiche» consentite comprendono:

• Saldi in conti bancari privati (conto di risparmio, conto salari).
• Proventi della vendita di titoli (azioni, obbligazioni, fondi).
• Il valore di riscatto delle polizze assicurative sulla vita private.
• Fondi provenienti da piani pensionistici privati del pilastro 3a (depositi bancari o fondi pensione).
• Prestiti o regali senza interessi provenienti dall'ambiente familiare.

Solo dopo aver garantito questo primo 10 percento del prezzo di acquisto, la banca consente di aumentare il restante 10 percento del capitale proprio prelevando anticipatamente gli averi della cassa pensione (2° pilastro).

Il problema con il principio del valore più basso

Il principio del valore più basso applicato in modo coerente dalle banche è spesso uno shock doloroso per gli acquirenti durante il processo di approvazione. Se si concorda un prezzo di acquisto di un milione di franchi con il venditore di una casa, ma la banca stima l'immobile solo a 900.000 franchi nella sua stima interna (la cosiddetta valutazione edonica), si crea una pericolosa lacuna finanziaria.

La banca calcola sempre il suo finanziamento dell'80 percento e il 20 percento di fondi propri necessari sulla base del valore inferiore, vale a dire 900.000 franchi in questo caso. Ciò significa che la banca emetterà un'ipoteca massima di 720.000 franchi (80% di 900.000 CHF). Per poter ancora acquistare la casa per i milioni di dollari necessari, l'acquirente deve contribuire interamente di tasca propria con l'intera differenza di 100.000 franchi come propri fondi propri aggiuntivi. In uno scenario del genere, il coefficiente azionario effettivo aumenta improvvisamente.

Leve legali: in che modo la pianificazione familiare e pensionistica riduce l'ostacolo

Chi non raggiunge ancora il 20 percento del proprio conto di risparmio può avvalersi di strumenti legali che sono diventati veri e propri modelli standard sul mercato svizzero:

• anticipo ereditario e donazione: Statisticamente parlando, questo è il modo più comune per le giovani famiglie in Svizzera di acquistare immobili residenziali. I genitori o i nonni trasferiscono una somma di denaro ai figli, che viene accreditata dalla banca come fondi propri reali completi.
• Deposizione in pegno anziché pagamento anticipato: Chi non desidera prelevare fisicamente gli averi della cassa pensione o gli averi del pilastro 3a (il che comporta riduzioni immediate delle imposte e delle pensioni) può costituire in pegno questi averi alla banca. I fondi rimangono nel conto pensionistico e continuano a generare rendimenti, ma fungono da garanzia per la banca. In molti casi, ciò consente di stipulare un'ipoteca più elevata, a condizione che la sostenibilità finanziaria (reddito) personale lo consenta.
• Prestiti senza interessi: Le banche di solito accettano un prestito da amici o parenti come fondi propri, a condizione che il contratto stabilisca che questo prestito è inferiore all'ipoteca (subordinazione) della banca e non richiede rimborsi fissi e gravosi di budget.

I costi di acquisto aggiuntivi: il budget dimenticato

Un classico errore commesso dai principianti nella definizione del budget è ignorare i costi di acquisto accessori. Il 20 percento dei fondi propri deve essere utilizzato esclusivamente per l'acquisto della proprietà. Nessuna banca finanzia le commissioni associate al contratto di acquisto tramite un'ipoteca. Il 100 percento di questi costi deve inoltre essere tenuto disponibile come disponibilità liquida.

A seconda del cantone (le differenze tra cantoni come Zurigo e Berna sono enormi), puoi aspettarti un ulteriore 1,5-5% del prezzo di acquisto. Questi costi sono costituiti dalle spese notarili, dalle spese di registrazione del passaggio di proprietà nel registro fondiario, dalle spese per la costituzione o il trasferimento delle lettere di debito e dall'eventuale imposta sul trasferimento di proprietà. Con un prezzo d'acquisto di un milione di franchi, dovreste quindi disporre di almeno 20.000-30.000 franchi oltre a 200.000 franchi di fondi propri.

Conclusione: nessuna casa senza risparmio strategico

Il sistema svizzero richiede ai futuri proprietari di abitazione un elevato livello di disciplina finanziaria. L'ostacolo del 20 percento di fondi propri, abbinato al rigoroso freno pensionistico del 10 percento, garantisce un mercato immobiliare stabile ma anche esclusivo.

In sintesi, chiunque desideri acquistare una casa in Svizzera dovrebbe iniziare con largo anticipo risparmiando specificamente il pilastro 3a e accumulando un patrimonio gratuito. Poiché la previdenza per la vecchiaia della cassa pensioni può fungere solo da complemento, il risparmio «reale» rimane la chiave più importante per il proprio immobile. Se da soli l'ostacolo è troppo alto, vale la pena parlare apertamente all'interno della famiglia, poiché un anticipo ereditario o un prestito senza interessi sono spesso l'unico ponte per realizzare il sogno svizzero di vivere.

Glossario del finanziamento della casa

• Risorse proprie reali: risorse finanziarie che sono disponibili gratuitamente per l'acquirente (ad es. liquidità, titoli, pilastro 3a) e non provengono da previdenze professionali obbligatorie (cassa pensioni).
• Valutazione edonica: metodo statistico computerizzato utilizzato dalle banche per determinare il valore di mercato di un immobile in base ai prezzi di vendita di immobili comparabili nella stessa regione.
• Principio del valore più basso: Regola contabile cantonale e specifica per le banche. Se il prezzo di acquisto e la stima interna della banca non coincidono, la banca fissa sempre il più basso dei due valori per il credito ipotecario.