Quale reddito conta per il calcolo della sostenibilità finanziaria?

Il reddito riconosciuto

Il calcolo della sostenibilità finanziaria include principalmente lo stipendio lordo fisso e garantito contrattualmente derivante da un rapporto di lavoro a tempo indeterminato. Le componenti salariali variabili come bonus, commissioni o quote alle entrate vengono generalmente accreditate dalle banche solo se sono state pagate in modo coerente negli ultimi tre anni, e anche in questo caso, spesso solo con uno sconto di sicurezza fino al 50%. Le spese, gli assegni familiari o le entrate aggiuntive irregolari vengono completamente rimossi dalla fattura da quasi tutte le istituzioni.

La roccia nel surf: lo stipendio lordo fisso

La base indiscussa per il calcolo della sostenibilità finanziaria è il reddito di base ordinario. Chi lavora a tempo indeterminato con un carico di lavoro fisso ha la negoziazione più semplice. Come prova, le banche richiedono le dichiarazioni salariali degli ultimi 1-3 anni e le attuali schede salariali trimestrali.

Il reddito lordo viene sempre conteggiato, vale a dire lo stipendio al netto di AVS, IV, cassa pensioni e imposte. Se il contratto di lavoro garantisce uno stipendio di 13 mesi o un bonus natalizio fisso, la banca aggiunge integralmente tale importo al reddito annuo totale. Tuttavia, lo stato attuale del rapporto di lavoro è importante: se il richiedente è ancora nel periodo di prova o se un contratto di lavoro a tempo determinato sta per scadere, la maggior parte delle banche rifiuta di concedere prestiti fino a quando non vi sia un posto fisso a tempo indeterminato o una garanzia scritta di proroga da parte del datore di lavoro.

Il reddito traballante dei candidati: bonus, commissioni e straordinari

In molti settori, in particolare nel settore bancario, nel settore IT o nelle vendite di alto livello, la quota salariale variabile rappresenta una parte significativa del reddito totale. È qui che gli acquirenti devono affrontare gli ostacoli più severi delle banche per quanto riguarda il calcolo della sostenibilità finanziaria. L'argomento dei revisori del credito: un bonus è una prestazione volontaria del datore di lavoro e dipende in larga misura dalla situazione economica dell'azienda, ma un'ipoteca dura decenni.

Affinché un bonus sia incluso nella sostenibilità finanziaria, il richiedente deve fornire i rendiconti salariali esatti e le lettere del bonus degli ultimi tre anni consecutivi senza lacune. La banca calcola quindi la media matematica di questi tre anni. Per mitigare il rischio di furto improvviso, molte istituzioni applicano anche il cosiddetto principio di precauzione: calcolano solo una parte della media dei bonus calcolati (ad esempio il 50 o il 70 percento) o limitano la parte variabile a una determinata percentuale del salario base. Chi ha riscosso un bonus record in un anno ma è risultato vuoto l'anno precedente non deve quindi pianificare questo valore massimo come base finanziaria per la propria casa. A proposito, le indennità forfettarie vengono generalmente ignorate, in quanto sono legalmente considerate un semplice sostituto delle spese legate al lavoro.

L'apice dell'esame: lavoratori autonomi e imprenditori

Chiunque lavori come libero professionista, gestisca la propria GmbH o sia registrato come socio in una società collettiva è soggetto a un'analisi patrimoniale approfondita da parte delle banche. Poiché il reddito dei lavoratori autonomi è naturalmente variabile, in questo caso una semplice busta paga non è affatto sufficiente.

I lavoratori autonomi devono presentare alla banca i rendiconti finanziari annuali rivisti (bilanci e conti economici) e gli accertamenti fiscali definitivi degli ultimi tre-cinque anni. L'istituto verifica non solo il salario imprenditoriale dichiarato, ma anche lo sviluppo del patrimonio netto, della liquidità e della redditività dell'azienda. Se l'azienda è attiva sul mercato solo da uno o due anni, il finanziamento ipotecario in Svizzera con la procedura regolare è quasi impossibile, in quanto non esiste una banca dati storica per il calcolo della sostenibilità finanziaria. Il reddito idoneo è in definitiva l'utile netto medio dichiarato dalle tasse o lo stipendio dirigenziale verificabile negli ultimi tre anni.

Reddito aggiuntivo, alimenti e pensioni: cosa è consentito?

Oltre al lavoro principale, ci sono numerose altre fonti di denaro che supportano il budget nella vita di tutti i giorni. L'accettazione di questi articoli varia notevolmente nel mercato bancario svizzero:

• Secondo reddito/reddito secondario: Un classico lavoro part-time (ad esempio il lavoro di sabato o un piccolo carico di lavoro in una seconda azienda) viene accreditato solo se il rapporto di lavoro è stabile da almeno uno o due anni e può essere realisticamente proseguito insieme al lavoro principale.
• Alimenti e pagamenti di mantenimento: Se un genitore divorziato riceve alimenti approvati dal tribunale, può integrare il proprio reddito. Tuttavia, le banche stanno esaminando la durata del contratto: poiché i pagamenti per il mantenimento dei figli di solito terminano quando raggiungono la maggiore età (o il completamento della formazione iniziale), sono pienamente inclusi nella sostenibilità finanziaria solo se la durata del mutuo e l'età dei figli lo consentono.
• Pensioni (IV e AVS): le pensioni statali permanenti come l'assicurazione per l'invalidità (IV) o l'assicurazione pensionistica e superstiti (AVS) e le rendite garantite dalla cassa pensioni sono considerate fonti di reddito estremamente sicure e sono accettate come reddito al 100% dalle banche.
• Reddito da capitale: il reddito regolare derivante da titoli (dividendi) o da immobili esistenti in locazione (interessi di locazione) viene accreditato a condizione che fluisca in modo sostenibile e sia integralmente dichiarato nella dichiarazione dei redditi degli ultimi anni.

Il dilemma della sostenibilità per le coppie: concentrarsi sulla pianificazione della vita

Se una coppia vuole acquistare un immobile insieme, il reddito di entrambi i partner può essere sommato per superare l'ostacolo del 33 percento. Ciò aumenta enormemente il potere d'acquisto sulla carta. Tuttavia, gli specialisti del credito guardano a questa costellazione con sano realismo.

Se entrambi i partner lavorano oggi al 100% e guadagnano insieme 180'000 franchi, un'ipoteca del valore di milioni non è matematicamente un problema. Tuttavia, se la coppia ha un'età compresa tra i 25 e i 38 anni, la banca solleva inevitabilmente la questione della pianificazione familiare. Viene verificato se la sostenibilità è ancora garantita anche se un partner riduce drasticamente il carico di lavoro dopo la nascita di un figlio (ad esempio al 20 o al 40 percento) o si ritira completamente dalla vita lavorativa per alcuni anni. Se l'ipoteca non può più essere finanziata da sola con il reddito principale residuo, le banche spesso richiedono fondi propri più elevati per ridurre al minimo il rischio di credito sin dall'inizio.

Conclusione: il controllo anticipato del reddito protegge il processo di acquisto

Il reddito che conta per la sostenibilità finanziaria viene deciso in base ai criteri di sicurezza e continuità. Le fatture provvisorie e i redditi intenzionali non hanno posto nella verifica della solvibilità svizzera.

In sintesi, chiunque intenda acquistare un immobile dovrebbe calcolare il proprio salario lordo rettificato in modo prudente con largo anticipo rispetto alla prima conversazione bancaria. Non affidatevi a bonus o spese fisse per aumentare artificialmente il vostro margine di manovra finanziario. Una verifica preventiva del reddito professionale, supportata idealmente da dichiarazioni salariali corrette degli ultimi tre anni, ti protegge dalle delusioni nel processo di approvazione e garantisce che quando cerchi un immobile, cerchi specificamente immobili che rientrino nel tuo budget finanziario a lungo termine.

Glossario del controllo del credito

• reddito lordo: Lo stipendio concordato contrattualmente prima della detrazione dei contributi previdenziali (AVS/IV/ALV/fondo pensione) e delle tasse. Fornisce la base matematica per il calcolo della redditività delle banche svizzere.
• Comproprietà/responsabilità congiunta: Quando due partner stipulano un'ipoteca insieme, entrambi i redditi confluiscono nella sostenibilità finanziaria. In cambio, entrambe le parti sono solidalmente responsabili nei confronti della banca per l'intero debito.
• principio di precauzione (taglio di capelli): uno sconto interno sul rischio bancario. Ciò comporta la riduzione di componenti di reddito incerte o fluttuanti come bonus o dividendi nel calcolo della sostenibilità finanziaria di una somma forfettaria di una determinata percentuale al fine di ridurre il rischio di insolvenza creditizia.