Cosa succede alla sostenibilità finanziaria al momento del pensionamento?

Il dilemma della pensione

Al momento del pensionamento, il reddito in Svizzera diminuisce in media del 30-40 percento, poiché le rendite dell'AVS e delle casse pensioni sono inferiori al salario lordo normale. Poiché le banche continuano a calcolare il tasso di interesse di sicurezza imputato del 5% per il calcolo della sostenibilità finanziaria, questo reddito inferiore significa che molti pensionati non soddisfano più la regola dell'accessibilità economica del 33 percento. In tal caso, la banca richiede un rimborso parziale (ammortamento) dell'ipoteca prima o al più tardi al momento del pensionamento per adeguare il volume del prestito al nuovo reddito da pensione.

Perché le banche osservano più da vicino man mano che invecchiano

Molti proprietari di abitazioni sostengono con la propria banca di poter finanziare facilmente i tassi di interesse reali (che spesso sono compresi tra l'1,5 e il 2,5 percento per i mutui a scadenza fissa) anche con una pensione più bassa. Tuttavia, il diritto svizzero sul credito non lascia alle banche margini di manovra in questo campo. Il principio della «sostenibilità finanziaria imputata» si applica sia in età avanzata che a un nuovo acquirente di 30 anni.

Non appena il mutuatario raggiunge i 55 o 60 anni, le banche richiedono le ultime previsioni previdenziali all'AVS (dichiarazione della rendita di vecchiaia prevista) e alla cassa pensioni (certificato di previdenza) nell'ambito di un audit previsionale. La banca elabora quindi un calcolo della sostenibilità finanziaria: prende i costi imputati (5% di interesse sull'ipoteca residua più 1% di spese accessorie per la manutenzione) e li confronta con il reddito pensionistico futuro. Se questi costi superano un terzo dell'importo della rendita, l'ipoteca non è più sostenibile sulla carta, anche se il cliente non ha mai perso un pagamento in vita sua.

Un esempio di calcolo specifico per il pensionamento

Il seguente esempio pratico per una coppia sposata poco prima del pensionamento mostra come la diminuzione del reddito abbia un effetto concreto sul calcolo.

• Posizione iniziale prima del pensionamento
• Ipoteca esistente: 500.000 CHF
• Valore della casa: 800,000 CHF
• Salario lordo prima del pensionamento: 130.000 CHF/anno
• Costi imputati (5% interessi + 1% spese accessorie): 25.000 CHF + 8.000 CHF = 33.000 CHF
• portabilità prima del pensionamento: 33.000 CHF/130.000 CHF x 100 = 25,4% (la portabilità è assolutamente ecologica).
• Situazione dopo il pensionamento
• Il reddito congiunto dell'AVS e della cassa pensioni ammonta a: 80'000 CHF/anno
• I costi imputati rimangono invariati a: 33.000 CHF
• sostenibilità finanziaria dopo il pensionamento: 33.000 CHF/80.000 CHF x 100 = 41,2%

In questo scenario, la coppia supera nettamente l'ostacolo critico del 33 percento. L'ipoteca non è più formalmente sostenibile per la banca.

Quali sono le conseguenze della mancanza di sostenibilità finanziaria?

Se, nell'ambito dell'audit, la banca rileva che la sostenibilità finanziaria è violata in età avanzata, l'ipoteca non scade immediatamente, ma l'istituto interviene per ridurre al minimo il rischio. Nella pratica vengono utilizzate le seguenti misure:

• L'obbligo di effettuare un ammortamento straordinario: Questa è la conseguenza più comune. La banca chiede ai proprietari di ridurre (rimborsare) l'importo del mutuo fino a quando i costi imputati non saranno ripresi nel terzo della nuova pensione. Nell'esempio precedente, la coppia dovrebbe ridurre l'ipoteca da circa 100.000 a 150.000 franchi.
• Nessun aumento o estensione: se un'ipoteca a tasso fisso scade poco dopo il pensionamento, la banca può rifiutare di rinnovare il prestito alle stesse condizioni o prorogare una tranche se non viene conferito capitale aggiuntivo.
• La vendita forzata di una casa: Nella peggiore delle ipotesi, quando non c'è liquidità, nessun saldo del pilastro 3a o nessun risparmio per pagare l'ammortamento richiesto, gli anziani spesso non hanno altra scelta che vendere la loro amata casa e trasferirsi in un appartamento in affitto.

Strategie: come colmare in tempo il divario di sostenibilità

Il «dilemma pensionistico» può essere quasi sempre evitato attraverso una pianificazione precoce e un'azione strategica tra i 50 e i 60 anni.

• Ammortamento volontario negli anni precedenti il pensionamento: Invece di lasciare i risparmi in un conto di risparmio senza interessi, può avere molto senso ridurre gradualmente l'ipoteca durante la fase di acquisto (possibilmente indirettamente tramite il pilastro 3a). Quanto minore è il debito residuo al momento del pensionamento, tanto più bassi sono gli interessi di vecchiaia imputati.
• Valuta attentamente il prelievo forfettario rispetto alla pensione: Chi si trova di fronte alla decisione di prelevare il denaro dalla cassa pensioni come rendita vitalizia o come capitale una tantum deve esaminare gli effetti sull'ipoteca. Un prelievo forfettario riduce il reddito pensionistico mensile fisso, il che peggiora il calcolo della sostenibilità finanziaria della banca. In cambio, il capitale è direttamente disponibile per ridurre l'ipoteca.
• Acquisti nella cassa pensioni: gli acquisti mirati nel secondo pilastro negli ultimi anni prima del pensionamento non solo consentono di risparmiare ingenti somme fiscali, ma anche di migliorare in modo mirato le future pensioni di vecchiaia, migliorando così la sostenibilità finanziaria.
• Il modello «ipoteca inversa» (previdenza immobiliare): Alcune banche svizzere offrono prodotti speciali per anziani benestanti ma a basso reddito. Nonostante una pensione bassa, l'ipoteca viene ricaricata e gli interessi vengono aggiunti direttamente al prestito o pagati da un deposito bloccato. Tuttavia, gli ostacoli per tali prodotti sono molto elevati.

Conclusione: il pensionamento richiede un controllo finanziario tempestivo

Nel sistema svizzero, la sostenibilità finanziaria di un'ipoteca non è una struttura statica, ma un processo dinamico che cambia radicalmente quando scompare il reddito da lavoro regolare.

In sintesi, si può affermare che chiunque voglia godere spensieratamente della proprietà di una casa in età avanzata dovrebbe fare una descrizione dettagliata delle proprie entrate e spese future entro il 55° anno di età. Non affidatevi alla banca per «chiudere un occhio» sui clienti di lunga data. Solo chi riconosce precocemente il divario imputato tra salario e pensione ha abbastanza tempo per garantire che le proprie quattro mura rimangano finanziariamente sostenibili e sicure anche dopo aver guadagnato la pensione.

Glossario sulla pianificazione pensionistica

• Ammortamento straordinario: Un rimborso volontario del debito ipotecario o richiesto dalla banca a causa di una modifica del rating del credito (ad esempio il pensionamento) al di fuori del normale obbligo di rata.
• Ammortamento indiretto: L'ipoteca non viene rimborsata direttamente alla banca, ma tramite versamenti su un conto del pilastro 3a costituito in pegno. Il denaro viene utilizzato per rimborsare l'ipoteca solo al momento del pensionamento (o della liquidazione), il che offre vantaggi fiscali.
• certificato di pensione: documento rilasciato annualmente dalla cassa pensioni, che mostra lo stato attuale dei risparmi e le prestazioni pensionistiche previste al raggiungimento dell'età pensionabile normale.